國盛中心

國盛中心.北京總面積約為140,000平米助安，是北京東城區(qū)東二環(huán)東直門區(qū)域中體量Zui大的綜合型甲級5A智能寫字樓膳灶，坐擁整個亞洲Zui大交通樞紐，精心規(guī)劃的地下開闊空間流暢貫通馅溉，獨有的40,000平米綠色空中花園，加之百貨、國際名品店耗帕、超市毯舞、美食、流行服飾番艳、娛樂休閑的綜合性業(yè)態(tài)組合沥院，多維空間結合成相互聯(lián)動的有機整體，真正意義上實現(xiàn)了空間李狼、業(yè)態(tài)全方位立體式的無縫銜接炊办，北京國盛中心為各年齡段的消費人士提供一應俱全的一站式消費體驗。

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戴德梁行發(fā)布《中國租賃住房市場：投資潛力與價值洞察》報告 

2024年11月7日 榆模，戴德梁行發(fā)布《中國租賃住房市場：投資潛力與價值洞察》報告何哎。報告聚焦全國范圍內(nèi)租賃住房發(fā)展迅速或潛力巨大的16個重點城市，結合政策及產(chǎn)品端情況积辞，深入剖析這些城市的市場存量規(guī)模拳笨、供需動態(tài)等關鍵指標，旨在全面展示當前租賃住房市場發(fā)展現(xiàn)狀菠卖。并結合資產(chǎn)特性咏肠、市場運營情況深度探討收益法中的核心估值參數(shù)，為投資者提供更清晰的評判標準相种。

租賃住房已是當前Zui受關注的資產(chǎn)類別之一

隨著公募REITs的推出及已上市保租房公募REITs項目在二級市場的優(yōu)異表現(xiàn)威恼，投資市場對于租賃住房的關注度持續(xù)上升。自2020年至2023年期間寝并，中國租賃住房市場的交易活動呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢箫措，交易量與交易額均實現(xiàn)了快速增長。據(jù)統(tǒng)計衬潦，租賃住房投資額占總交易額的比例斤蔓，在這四年間實現(xiàn)了跨越式的提升，由2020年的2%迅速攀升至2023年的9%镀岛，彰顯了市場對租賃住房投資價值的高度認可與信心弦牡。根據(jù)戴德梁行2024年Zui新的調(diào)研結果，長租公寓/服務式公寓亦成為北京和上海投資人Zui關注的資產(chǎn)類型之一漂羊。租賃住房REITs將包含更多元化的資產(chǎn)類型驾锰，為市場帶來新契機，為投資者提供更廣泛的選擇和風險分散的機會拨与。

租賃住房項目逐漸成為交易市場新秀稻据，上海是投資機構首要關注城市

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2024年上半年买喧，中國租賃住房項目交易共計69項霉枢，交易建筑面積超160萬平方米，整體交易額超過212億元榔屈，共涉及超3.5萬套租賃住房斑宴。租賃住房交易宗數(shù)從2021年及以前的不足5宗快速漲至2023年的28宗烙损，2023年交易宗數(shù)同比增長55.6%，2024年1-6月租賃住房交易宗數(shù)共計12宗窒埃。

近年來租賃住房交易宗數(shù)及宗數(shù)占比

交易市場主力投資機構為內(nèi)外資私募股權基金和外資機構诺订，合計占據(jù)了市場上超過50%的交易宗數(shù)。內(nèi)外資私募股權基金以建信住房租賃基金為代表宽考，以一線城市上海和北京為重點城市马榆，布局包括成都、佛山啃碗、長沙庞吆、廣州、杭州荞看、南京弄察、蘇州、武漢需纳、珠海在內(nèi)的全國11個城市芦倒，共計23個項目。外資機構以領盛不翩、鐵獅門兵扬、博楓為代表，投資標的涵蓋上海口蝠、北京和深圳三個城市共計15個項目周霉。無論是內(nèi)外資私募股權基金還是外資機構，上海均是首要關注城市亚皂，其次是北京。

租賃住房交易按投資機構劃分情況

租賃住房板塊展現(xiàn)出較強的抗風險能力

根據(jù)滬深交易所信息披露顯示国瓮，2023年已發(fā)行產(chǎn)權類項目資產(chǎn)估值較2022年整體下降2.6%灭必，這一變化背后，反映了宏觀經(jīng)濟環(huán)境乃摹、行業(yè)政策及市場需求等多方面因素的綜合影響禁漓。作為Zui早發(fā)行的資產(chǎn)類別，倉儲物流及產(chǎn)業(yè)園板塊受到上下游產(chǎn)業(yè)變動踪觉、區(qū)域市場供需關系變化泳寥、現(xiàn)金流主要提供方退換租等多重因素影響整體資產(chǎn)估值下降約3.4%。

相比之下撕第，保障性租賃住房板塊則展現(xiàn)出了較強的抗風險能力疹神。得益于其作為民生保障工程的重要屬性，以及政策層面的持續(xù)支持與引導抓深，保租房板塊整體運營狀況保持穩(wěn)中有進的良好態(tài)勢掀尊，整體資產(chǎn)估值上漲約0.5%芥斋。

用資本化率衡量租賃住房資產(chǎn)的估值水平時應考慮年期影響

戴德梁行利用收益法的核心邏輯及其在租賃住房業(yè)態(tài)下的應用進行剖析，重點關注資產(chǎn)的未來收入玩猿、成本趋沧、折現(xiàn)率及收益期限，并考慮到租賃住房用地性質(zhì)多樣帶來的剩余土地使用年限與資本化率（Cap Rate）差異魄恭，戴德梁行通過較為平均的折現(xiàn)率和增長率設定進行測試妻诚，得出結論，對于租賃住房資產(chǎn)揣褂，由于其用地性質(zhì)的多樣愤厦，在通過資本化率（Cap Rate）衡量其估值水平時，不應脫離年期的影響据途。

戴德梁行大中華區(qū)估價及顧問服務部主管绞愚、董事總經(jīng)理陳家輝表示，中國租賃住房市場已經(jīng)形成了保障性租賃住房和市場化租賃住房雙軌并行的政策框架颖医，各類專業(yè)化機構及租賃住房運營商的參與使得市場產(chǎn)品結構進一步細分位衩。在投資方面，租賃住房市場的交易活動呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢熔萧，交易量與交易額均實現(xiàn)了快速增長糖驴，租賃住房已然成為一線城市中Zui受關注的資產(chǎn)類別之一。

戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理佛致、北區(qū)估價及顧問服務部主管胡峰表示贮缕，中國的租賃住房市場，作為房地產(chǎn)領域的重要組成部分俺榆，其發(fā)展歷程深刻映射了國家經(jīng)濟體制改革的軌跡與社會變遷的脈絡感昼。未來有望吸引更多投資市場的目光與資本注入，成為投資領域的熱點罐脊。

戴德梁行北京估價及顧問服務部董事定嗓、資產(chǎn)證券化業(yè)務負責人楊枝表示，得益于已上市保租房REITs的表現(xiàn)優(yōu)異萎雁，以及行業(yè)范圍進一步擴容到市場化租賃住房长恒，投資人對于租賃住房領域的關注度持續(xù)升溫。預計隨著租賃住房REITs市場的進一步發(fā)展您眉，結合租賃住房所擁有的穩(wěn)定北取、穿越周期等特征，其展現(xiàn)出廣闊的發(fā)展空間與潛力林皇，值得投資者深入探索與布局涯翠。

戴德梁行北京估價及顧問服務部租賃住房評估專家、報告主編劉怡文表示，租賃住房因其穩(wěn)定的市場需求和政策支持沐亏，逐漸成為不動產(chǎn)投資的熱點灌大。公募REITs的引入常態(tài)化發(fā)行的推進有利于實現(xiàn)租賃住房業(yè)態(tài)的“投融管退”，從而進一步帶動對此類資產(chǎn)的投資關注度耸挟。