金茂中心

西城金茂中心（原中化大廈）位于北京市核心地帶的西城區(qū)復(fù)興門外大街贞绳，矗立在金融街商圈腹地碱工，與北京地鐵一號線地鐵站距離不超過50米运沦，是集智能化辦公與人性化服務(wù)為一體的純寫字樓浸须。 [2] 西城金茂中心共有26層甜海，總建筑面積約為49,066平方米帖豫。物業(yè)在中國中化集團(tuán)公司及其關(guān)連公司整體遷出后离览，主要租戶為金融鸡焰、軟件、咨詢等行業(yè)的公司及中化集團(tuán)關(guān)連公司限番。2022年舱污，建筑更名為西城金茂中心。

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戴德梁行發(fā)布《中國租賃住房市場：投資潛力與價(jià)值洞察》報(bào)告 

2024年11月7日 弥虐，戴德梁行發(fā)布《中國租賃住房市場：投資潛力與價(jià)值洞察》報(bào)告扩灯。報(bào)告聚焦全國范圍內(nèi)租賃住房發(fā)展迅速或潛力巨大的16個(gè)重點(diǎn)城市，結(jié)合政策及產(chǎn)品端情況躯舔，深入剖析這些城市的市場存量規(guī)模驴剔、供需動(dòng)態(tài)等關(guān)鍵指標(biāo)，旨在全面展示當(dāng)前租賃住房市場發(fā)展現(xiàn)狀粥庄。并結(jié)合資產(chǎn)特性丧失、市場運(yùn)營情況深度探討收益法中的核心估值參數(shù)，為投資者提供更清晰的評判標(biāo)準(zhǔn)惜互。

租賃住房已是當(dāng)前Zui受關(guān)注的資產(chǎn)類別之一

隨著公募REITs的推出及已上市保租房公募REITs項(xiàng)目在二級市場的優(yōu)異表現(xiàn)布讹，投資市場對于租賃住房的關(guān)注度持續(xù)上升。自2020年至2023年期間训堆，中國租賃住房市場的交易活動(dòng)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢描验，交易量與交易額均實(shí)現(xiàn)了快速增長。據(jù)統(tǒng)計(jì)坑鱼，租賃住房投資額占總交易額的比例帘染，在這四年間實(shí)現(xiàn)了跨越式的提升，由2020年的2%迅速攀升至2023年的9%谅璧，彰顯了市場對租賃住房投資價(jià)值的高度認(rèn)可與信心耕疟。根據(jù)戴德梁行2024年Zui新的調(diào)研結(jié)果，長租公寓/服務(wù)式公寓亦成為北京和上海投資人Zui關(guān)注的資產(chǎn)類型之一拆鹉。租賃住房REITs將包含更多元化的資產(chǎn)類型上互，為市場帶來新契機(jī)，為投資者提供更廣泛的選擇和風(fēng)險(xiǎn)分散的機(jī)會(huì)舷翰。

租賃住房項(xiàng)目逐漸成為交易市場新秀匀冈，上海是投資機(jī)構(gòu)首要關(guān)注城市

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2024年上半年坐蓉，中國租賃住房項(xiàng)目交易共計(jì)69項(xiàng)郁秦，交易建筑面積超160萬平方米喘茵，整體交易額超過212億元，共涉及超3.5萬套租賃住房挂悲。租賃住房交易宗數(shù)從2021年及以前的不足5宗快速漲至2023年的28宗戒蟆，2023年交易宗數(shù)同比增長55.6%，2024年1-6月租賃住房交易宗數(shù)共計(jì)12宗揖赴。

近年來租賃住房交易宗數(shù)及宗數(shù)占比

交易市場主力投資機(jī)構(gòu)為內(nèi)外資私募股權(quán)基金和外資機(jī)構(gòu)，合計(jì)占據(jù)了市場上超過50%的交易宗數(shù)抑胎。內(nèi)外資私募股權(quán)基金以建信住房租賃基金為代表燥滑，以一線城市上海和北京為重點(diǎn)城市，布局包括成都阿逃、佛山铭拧、長沙、廣州恃锉、杭州搀菩、南京、蘇州破托、武漢肪跋、珠海在內(nèi)的全國11個(gè)城市，共計(jì)23個(gè)項(xiàng)目土砂。外資機(jī)構(gòu)以領(lǐng)盛州既、鐵獅門、博楓為代表糕加，投資標(biāo)的涵蓋上海芜溪、北京和深圳三個(gè)城市共計(jì)15個(gè)項(xiàng)目。無論是內(nèi)外資私募股權(quán)基金還是外資機(jī)構(gòu)烂多，上海均是首要關(guān)注城市明殊，其次是北京。

租賃住房交易按投資機(jī)構(gòu)劃分情況

租賃住房板塊展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力

根據(jù)滬深交易所信息披露顯示盒酷，2023年已發(fā)行產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目資產(chǎn)估值較2022年整體下降2.6%蹄警，這一變化背后，反映了宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境架讳、行業(yè)政策及市場需求等多方面因素的綜合影響榴烦。作為Zui早發(fā)行的資產(chǎn)類別，倉儲物流及產(chǎn)業(yè)園板塊受到上下游產(chǎn)業(yè)變動(dòng)文饱、區(qū)域市場供需關(guān)系變化绝壹、現(xiàn)金流主要提供方退換租等多重因素影響整體資產(chǎn)估值下降約3.4%。

相比之下融吓，保障性租賃住房板塊則展現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力判阀。得益于其作為民生保障工程的重要屬性歹嘹，以及政策層面的持續(xù)支持與引導(dǎo)，保租房板塊整體運(yùn)營狀況保持穩(wěn)中有進(jìn)的良好態(tài)勢孔庭，整體資產(chǎn)估值上漲約0.5%尺上。

用資本化率衡量租賃住房資產(chǎn)的估值水平時(shí)應(yīng)考慮年期影響

戴德梁行利用收益法的核心邏輯及其在租賃住房業(yè)態(tài)下的應(yīng)用進(jìn)行剖析，重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的未來收入圆到、成本怎抛、折現(xiàn)率及收益期限，并考慮到租賃住房用地性質(zhì)多樣帶來的剩余土地使用年限與資本化率（Cap Rate）差異芽淡，戴德梁行通過較為平均的折現(xiàn)率和增長率設(shè)定進(jìn)行測試马绝，得出結(jié)論，對于租賃住房資產(chǎn)挣菲，由于其用地性質(zhì)的多樣富稻，在通過資本化率（Cap Rate）衡量其估值水平時(shí)，不應(yīng)脫離年期的影響白胀。

戴德梁行大中華區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管椭赋、董事總經(jīng)理陳家輝表示，中國租賃住房市場已經(jīng)形成了保障性租賃住房和市場化租賃住房雙軌并行的政策框架或杠，各類專業(yè)化機(jī)構(gòu)及租賃住房運(yùn)營商的參與使得市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步細(xì)分哪怔。在投資方面，租賃住房市場的交易活動(dòng)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢炫允，交易量與交易額均實(shí)現(xiàn)了快速增長培幽，租賃住房已然成為一線城市中Zui受關(guān)注的資產(chǎn)類別之一。

戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理睛村、北區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管胡峰表示绎编，中國的租賃住房市場，作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要組成部分川骗，其發(fā)展歷程深刻映射了國家經(jīng)濟(jì)體制改革的軌跡與社會(huì)變遷的脈絡(luò)演穗。未來有望吸引更多投資市場的目光與資本注入，成為投資領(lǐng)域的熱點(diǎn)伍恼。

戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部董事垛墙、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝表示，得益于已上市保租房REITs的表現(xiàn)優(yōu)異羡雷，以及行業(yè)范圍進(jìn)一步擴(kuò)容到市場化租賃住房携喳，投資人對于租賃住房領(lǐng)域的關(guān)注度持續(xù)升溫。預(yù)計(jì)隨著租賃住房REITs市場的進(jìn)一步發(fā)展热品，結(jié)合租賃住房所擁有的穩(wěn)定巍糯、穿越周期等特征，其展現(xiàn)出廣闊的發(fā)展空間與潛力客扎，值得投資者深入探索與布局祟峦。

戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部租賃住房評估專家罚斗、報(bào)告主編劉怡文表示，租賃住房因其穩(wěn)定的市場需求和政策支持宅楞，逐漸成為不動(dòng)產(chǎn)投資的熱點(diǎn)针姿。公募REITs的引入常態(tài)化發(fā)行的推進(jìn)有利于實(shí)現(xiàn)租賃住房業(yè)態(tài)的“投融管退”，從而進(jìn)一步帶動(dòng)對此類資產(chǎn)的投資關(guān)注度厌衙。