來福士廣場(chǎng)

北京來福士廣場(chǎng)位于北京市東直門國門之地雌吱，東二環(huán)辦公商圈核心地帶放案，北臨東直門內(nèi)大街睁去，東面東二環(huán)路，緊鄰第二使館區(qū)摊咨，周邊遍布寫字樓防弧、大型購物中心、酒店和文化中心辐胆。它連接亞洲Zui大的現(xiàn)代化綜合交通樞紐和機(jī)場(chǎng)快線軌道讨砍，身處企業(yè)總部云集之地，并與中海油卸研、中石化佩讨、中國電信等11家中國經(jīng)濟(jì)巨頭為鄰。憑借軌道交通及近在咫尺的東二環(huán)多盅、機(jī)場(chǎng)高速把毒，Zui為便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和的地理位置，北京來福士中心將會(huì)極大提升京城東北部市民的生活工作品質(zhì)勤右。

地理位置：東直門橋西南角

總建筑面積：138490 平方米

辦公樓面積：41016 平方米

樓層總數(shù)：21層（樓層編號(hào)1層至25層）

標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1399-2285 平方米

吊頂凈高：2.8米

網(wǎng)絡(luò)地板：15公分

樓板承重：4千牛頓/平方米

空調(diào)系統(tǒng)：四管制可變風(fēng)量VAV空調(diào)

冷凍水：  水冷式冷凍機(jī)組供應(yīng)冷凍水徽捶，租戶可安裝自用冷凍機(jī)組

正常電力：約70瓦/平方米（實(shí)用面積）

電梯系統(tǒng)：客梯8部，貨梯2部虫甲，停車場(chǎng)2部

車位配套：地下車庫600個(gè)停車位

竣工交付：2009年6月

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北京核心商業(yè)地段寫字樓空置率超30%淡箱，租金回落。國貿(mào)辩块、望京等地寫字樓見證租賃市場(chǎng)冷熱變化蛔六，企業(yè)面臨經(jīng)營壓力，租戶選擇增多庆捺，市場(chǎng)進(jìn)入以價(jià)換量周期古今。

摘要由作者通過智能技術(shù)生成

高層寫字樓的電梯不開了？

在寫字樓市場(chǎng)滔以，空置率反映市場(chǎng)的供需關(guān)系捉腥，租金反映企業(yè)的承租能力。這兩項(xiàng)指標(biāo)直觀折射出一座城市動(dòng)態(tài)的發(fā)展實(shí)況你画。地產(chǎn)行業(yè)普遍認(rèn)為抵碟，空置率在10%左右是比較健康的水平，20%是問題出現(xiàn)的警戒線坏匪。而寫字樓空置率超過30%則需要密切關(guān)注拟逮。

2023至2024年，北京金融街适滓、國貿(mào)敦迄、望京、中關(guān)村番恭、麗澤等核心商業(yè)地段奖岛，部分寫字樓空置率上漲到30%以上，租金卻退回十二三年前的水平。這些精致體面的甲級(jí)寫字樓淑储，往往興建于寬松的貨幣政策和樂觀的投資情緒中帘缤。但現(xiàn)在大環(huán)境處于調(diào)整期，它們率先見證了商業(yè)地產(chǎn)租賃行業(yè)的冷熱變化俏堆。

國貿(mào)CBD叢聚著北京Zui摩登的寫字樓憋屑，玻璃幕墻在陽光下燦然。曾經(jīng)篡呆，這里的商辦租金也像樓宇般高聳汽后，一個(gè)角落里空置的工位，比保安每日在旋轉(zhuǎn)門口站崗的勞動(dòng)更值錢揣煤。

一家入流的金融類企業(yè)解瀑，理應(yīng)將辦公室設(shè)在這樣體面的寫字樓×故剩《繁花》中90年代的上海蛛蒙，爺叔教阿寶做生意的第一課，就是下血本包下和平飯店Zui高層套房渤愁，再換身定制西裝牵祟，掌握“派頭”和“噱頭”。

杜冰在一家投融資企業(yè)工作抖格，2023年6月入職诺苹。他發(fā)現(xiàn)老板在談業(yè)務(wù)時(shí)，很愛以一種低調(diào)順滑雹拄、明貶暗褒的話術(shù)收奔，透露公司位于國貿(mào)CBD超高層寫字樓的信息。老板間的落地窗外滓玖，隔條馬路就是央視大褲衩的建筑力學(xué)景觀坪哄。

入職時(shí)，投融資行業(yè)已經(jīng)寒氣彌漫势篡。彼時(shí)老板因項(xiàng)目運(yùn)營乏力翩肌，對(duì)員工績效工資進(jìn)行了間接下調(diào)，崗位的上一批員工因此全部離職禁悠。

不過念祭，身為寫字樓內(nèi)的打工人，杜冰即使手拿低于行業(yè)平均水平的工資撤筐，也能在通勤時(shí)走路帶風(fēng)裙系。“每天在這樣的環(huán)境和物業(yè)條件中度過職場(chǎng)生活午伍，相當(dāng)于變相的精神補(bǔ)償了肌搔。偶爾在工位通宵加班后，還能被大褲衩反射的第一縷晨光治愈∥鼻常”

然而，到了2023年尾著正，資本市場(chǎng)的寒氣進(jìn)一步滲透至公司里的基層員工惕衩。

杜冰發(fā)現(xiàn)，公司的出差車馬條件越來越苛刻侥镀，連人事部采買的抽紙都變薄了协超。他常去樓層中部的公共空間辦公，每次還不到下午6點(diǎn)皇可，就有物業(yè)的人來關(guān)掉他頭頂以外區(qū)域的燈雕什。

今年初，寫字樓原本的物業(yè)方合同到期不再續(xù)簽显晶，新一年的物業(yè)服務(wù)由CBD集團(tuán)旗下公司接標(biāo)贷岸。不久后，杜冰的公司也因經(jīng)營維艱磷雇，砍掉了一個(gè)項(xiàng)目偿警，從28個(gè)工位的辦公室，搬到了整座大廈規(guī)格Zui小的甩租辦公室唯笙，12個(gè)工位還有4個(gè)空閑螟蒸。

杜冰回想剛剛開啟北漂生涯的2019年，這座城市的Zui高樓中國尊和相鄰的正大中心相繼入市崩掘，國貿(mào)CBD成為包括他在內(nèi)眾多北漂白領(lǐng)的夢(mèng)想工作地七嫌。那一年，位于奧林匹克公園的亞洲金融大廈苞慢、豐臺(tái)區(qū)的麗澤SOHO等甲級(jí)寫字樓也在北京紛紛落地诵原。

銀行分析師安德魯·勞倫斯曾在1999年提出“摩天大樓指數(shù)”，他認(rèn)為摩天大樓的大規(guī)模投建是一種預(yù)警信號(hào)枉疼，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)過熱時(shí)期的過度投資往往是不可持續(xù)的拯奔，大樓建成后可能會(huì)面臨大環(huán)境的周期波動(dòng)。

受全球金融危機(jī)和2008奧運(yùn)會(huì)的影響窟句，2009年北京躍現(xiàn)大批新增寫字樓集中入市办樟，而2019年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)量超90萬平方米，是僅次于2009年的歷史Zui高值吟筷。

高企的寫字樓供應(yīng)量疟骤，反映出當(dāng)時(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的決心，與此同時(shí)冲驶，北京甲級(jí)寫字樓空置率也隨著供給增加提升了陨梅。

2018年，北京整個(gè)寫字樓市場(chǎng)空置率僅為7.6%，平均租金427.5元/平方米·月——這是北京有統(tǒng)計(jì)以來的Zui高租金押强。

但短短一年間拖揩，北京甲級(jí)寫字樓空置率抬升至15.9%，創(chuàng)下10年來的新高溜棉。同時(shí)丽示，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金降至377.5元/平方米·月，乙級(jí)寫字樓降至227.0元/平方米·月菲饼。

美團(tuán)創(chuàng)始人王興曾在其飯否主頁感慨肾砂，“聽到一個(gè)段子：2019可能會(huì)是過去十年里Zui差的一年，但卻是未來十年里的一年宏悦「淙罚”

從寫字樓市場(chǎng)來看，這條段子似乎一語成讖

自2019年起饼煞，北京寫字樓市場(chǎng)一路下行源葫，空置率整體不斷攀升。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示派哲，至2024年三季度臼氨，北京寫字樓市場(chǎng)空置率為18.2%，同比上升1.2%芭届，環(huán)比上升0.2%储矩；平均租金為266.1元/平方米·月，同比下降13.5%褂乍，環(huán)比下降4.7%持隧。

在產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)的雙重挑戰(zhàn)期，北漂數(shù)年的杜冰終于進(jìn)入夢(mèng)想中的CBD大廈工作粟五⊥笤。可剝?nèi)ヌ且潞螅芸鞂?duì)寫字樓祛魅了条焙≡牧“還不如進(jìn)銀行，雖然拿的工資差不多低漂熙，但至少能給自己的簡(jiǎn)歷鍍層金芒单。”

2019年袖况，北京依賴融資維生的創(chuàng)業(yè)公司大批從寫字樓退租抗躺。創(chuàng)業(yè)第三年的趙陽也是浪潮里的一員。

疫情之初抢驴，他把公司搬到了泛國貿(mào)地區(qū)價(jià)格洼地的乙級(jí)寫字樓蛀篓。這個(gè)地段的寫字樓卢历，見證了近10年來的行業(yè)興衰和公司汰換，從傳媒丸爵、影視蜒秤、金融，到后來的服務(wù)業(yè)和電商隙赁。

對(duì)比如今腰斬的價(jià)格垦藏，2019年的租金還處于較高位，免租期等福利也不多伞访。捱至疫情結(jié)束，趙陽公司受大環(huán)境影響轰驳，有時(shí)現(xiàn)金流卡頓厚掷，季付的租金只能勉強(qiáng)按月支付。

個(gè)人創(chuàng)業(yè)處境陷入泥沼级解，趙陽感到壓力從四面八方不停叨啄內(nèi)心冒黑。外界更龐大的動(dòng)蕩則是，2023年至今勤哗，整個(gè)北京寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入以價(jià)換量的下沉周期抡爹。

趙陽公司所在園區(qū)，平均租金從5元/平方米·天降到了3元芒划，空置率10-15%冬竟；對(duì)面租金6元的寫字樓空置率高達(dá)30-35%；附近降幅Zui狠的甲級(jí)寫字樓鼻昼，從十幾元降到了四五元悟津。

趙陽多次找二房東商量降租，但由于合同租期未到吸坐，提前退租要賠付高昂的違約金宗瓢。趙陽在談判中拿不到主動(dòng)權(quán)，只能眼睜睜被高點(diǎn)租下的辦公室套牢痢抹。

寫字樓是行業(yè)迭代的載體旷厨，也是經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的縮影。理論上院籍，即使市場(chǎng)降價(jià)腋意，寫字樓的租賃方也可以根據(jù)合同租期，或短期的空置來維持租金水平隔抒。但是這一次的復(fù)蘇遠(yuǎn)比大家想象中漫長坛饥。

不久前，趙陽辦公室租約還剩半年時(shí)课娃，寫字樓的原始業(yè)主直接找上門吴澜，表示愿意減免半個(gè)月房租桃序，3萬元。若到期后續(xù)租烂瘫，業(yè)主可再提供1-2個(gè)月的免租期媒熊。

在寫字樓租賃行業(yè)，二房東通常以較低價(jià)租下一棟寫字樓的多層或多間商辦坟比，改裝后再提高差價(jià)租出芦鳍。當(dāng)業(yè)主跳過二房東開始主動(dòng)降價(jià)，提前挽留存量客戶葛账，說明市場(chǎng)真正跌到了絕地柠衅。

除租金外，寫字樓市場(chǎng)困境體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)上籍琳，則是各種降本細(xì)節(jié)上的“騷操作”菲宴。

例如，趙陽所在寫字樓男廁的保潔員從大爺換成了阿姨——阿姨的工資是每天100元趋急，在清潔工市場(chǎng)喝峦，男性的勞動(dòng)力價(jià)格普遍要比女性更高。

為了省電費(fèi)呜达，寫字樓大堂不到晚8點(diǎn)就熄了燈姚垂。昏暗中槽脑，兩位保安百無聊賴地趴在前臺(tái)障氛，只有共享充電寶的指示燈映照他們的臉龐。不久前魔辉，物業(yè)給洗手池水龍頭安裝了水量更小磨再、但水壓過大的外接頭，被投訴后又換成另一款防濺水接頭阀霸。

Zui近趙陽Zui頭疼的是莉遥，二房東頻繁登門游說，希望他到期后續(xù)租同樓的其他房源屠剥。還提到有一些在租期內(nèi)的公司灶逃，問他能否幫忙分擔(dān)一部分房租，與他們合并辦公莫彩」硇兀“過去二房東一直對(duì)我們超級(jí)差，我已經(jīng)害怕和他們繼續(xù)打交道了琼牧，感覺是把傷過的心拿出來再傷一遍恢筝。”

趙陽在這棟寫字樓經(jīng)歷了5年搓磨巨坊，辦公室共50個(gè)工位撬槽，如今空缺了小一半此改。他已經(jīng)做好決定，明年在附近另尋合適的辦公室侄柔，擁抱外界和內(nèi)心的變化共啃。

不久前，一條吐槽望京寫字樓的朋友圈在網(wǎng)絡(luò)流傳暂题，稱Zui高55層的“中國錦”只剩一部電梯運(yùn)行移剪。

中國錦是望京核心區(qū)的Zui高建筑，歸屬綠地中心薪者。地上共55層纵苛，其中Zui高的10層為行政公寓及商務(wù)會(huì)所。

Zui近我進(jìn)行了實(shí)地探訪言津，了解到出現(xiàn)上述情況是因?yàn)楣Ｓ玫碾娞菪枰獡Q鋼絲繩赶站，維修配件暫未到齊，因此高層的公寓一度僅有兩部電梯可使用鲫础。42層以下為商用辦公，分為低奥徒、中嫉卵、高三個(gè)區(qū)，分別配有六部電梯吐捞，可以正常使用移卢。

雖然只開一部電梯的超高層寫字樓是烏龍事件，但望京寫字樓的確已安靜了許久吹蜡，無論是物理意義上還是商業(yè)敘事層面涩凑。

望京地產(chǎn)時(shí)代的崛起，經(jīng)歷了長達(dá)10年的建設(shè)锤衡。

隨著綠地中心宜掏、昆泰中心、保利國際试郎、望京SOHO等地標(biāo)寫字樓落成惹虏，2015年，國內(nèi)市值Zui高的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)阿里巴巴泻帮，斥資16.8億元買下望京綠地中心A座精置，次年又買下了昆泰嘉瑞中心，在望京落戶锣杂。

加上浦項(xiàng)制鐵脂倦、錘子科技、微軟元莫、索尼等頭部企業(yè)的重磅進(jìn)駐赖阻，引領(lǐng)北京各大科技互聯(lián)網(wǎng)公司在此聚集蝶押。2019年望京寫字樓市場(chǎng)的黃金期，空置率僅為11%政供。

而讓望京從“北京第二CBD”重回睡城的拐點(diǎn)是播聪，2024年，阿里巴巴北京總部從望京遷至來廣營布隔，金輝大廈离陶、綠地中心、昆泰大廈衅檀、望京SOHO招刨、利星行廣場(chǎng)、融新科技大廈等寫字樓因而騰退出大量空間倾氮。

如今匣酸，阿里巴巴僅剩阿里健康、高德英甜、餓了么等項(xiàng)目在綠地中心A座辦公卡撤。今年3月，該寫字樓的物業(yè)公司從萬科變更為特發(fā)埃灿。目前望京寫字樓整體的空置率達(dá)到25-30%企亮，租金在3.5-5.5/平方米·天。

阿里文娛隨總部搬到更北邊的來廣營后绝开，中國錦的高區(qū)空出5個(gè)整層讶里。2023年至2024上半年，還有一批科技和傳媒類的創(chuàng)業(yè)公司遷走剑督。

過去中國錦的平均租金是10元/平方米·天谆精，今年直接砍半，租金里物業(yè)菠食、供暖浮笔、發(fā)票全含。部分打折辦公室還配套二手工位和吊頂起宽，可拎包入駐洲胖。物業(yè)工作人員表示，“我們項(xiàng)目就很識(shí)時(shí)務(wù)吧坯沪，也不會(huì)端著什么的绿映，能租就租了「溃”

對(duì)比綜合類商業(yè)園區(qū)叉弦，望京這樣定位明確的商務(wù)區(qū)內(nèi)，租戶結(jié)構(gòu)相對(duì)單一藻糖，大部分都是科技和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)淹冰，因此一旦行業(yè)下行库车，供求關(guān)系其實(shí)會(huì)加速失衡。

而且對(duì)于高端定位的甲級(jí)寫字樓來說樱拴，物業(yè)空轉(zhuǎn)的運(yùn)營成本也更高柠衍，所以面對(duì)攀升的空置率，望京寫字樓成了名副其實(shí)的乙方市場(chǎng)晶乔∏贯空置房源過剩，留給租戶的選擇空間很廣奖肋，寫字樓只能隨行就市仑连。

與中國錦相鄰的浦項(xiàng)中心是望京定位Zui高端的寫字樓之一，由韓國財(cái)閥之一的“浦項(xiàng)制鐵”開發(fā)遣拔，該企業(yè)地位相當(dāng)于中國的首鋼瀑尔。寫字樓的物業(yè)和租賃業(yè)務(wù)由第一太平戴維斯負(fù)責(zé)。

物業(yè)工作人員稱嘶刚，疫情期間浦項(xiàng)中心的租金從10多塊降到了7塊元糯，目前空置率不到20%。這個(gè)數(shù)字在望京寫字樓里能算上位區(qū)紧碴，有報(bào)道稱2023年望京SOHO的空置率已接近50%阐合。

不過雖然空置率高企，近期詢價(jià)望京寫字樓的租戶卻不少膘椿，因?yàn)榇蠹叶悸犅劙⒗锍纷撸饨鹨唤翟俳盗炙鳌Ｊ涞耐碛辛吮本┬詢r(jià)比福地的新標(biāo)簽笙隙。