首東國(guó)際

首東國(guó)際大廈緊鄰北京東二環(huán)外的廣渠門(mén)區(qū)域蜀谤，東鄰CBD寫(xiě)字樓核心商圈以及華貿(mào)中心商圈斧蜕，西望東方廣場(chǎng)商圈典义、北依建國(guó)門(mén)髓考、賽特商圈装呢。匯集四大核心商圈的經(jīng)濟(jì)價(jià)值毙向，商務(wù)及高端人居氛圍醇厚嘉散，是城市中高層人才勢(shì)力新的匯聚地腔资。該大廈是單一業(yè)權(quán)，只租不售完憨，填補(bǔ)了該區(qū)域的高端甲級(jí)寫(xiě)字樓的空白淡厦。首東國(guó)際大廈所在區(qū)域?yàn)楦呙芏嚷肪W(wǎng)刑吕，組成了首東國(guó)際大廈的立體交通體系，同時(shí)也形成了扼守廣渠門(mén)橋旋乙、東二環(huán)主輔路和廣渠路的南北交通的基本構(gòu)架端伪。

環(huán)線(xiàn)位置：東二環(huán)至三環(huán)

開(kāi)發(fā)商：北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)

物業(yè)管理：北京首東物業(yè)管理有限公司

物業(yè)費(fèi)：27元/月/平方米

車(chē)位數(shù)量：900個(gè)車(chē)位

開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年5月

總層數(shù)：16 層

標(biāo)準(zhǔn)層高：凈高2.8米

總建筑面積：28348平方米

占地面積：52893平方米

標(biāo)準(zhǔn)層面積：2181.07平方米

電        梯：日本原裝進(jìn)口HITACHI電梯5部，客梯3部装蓬，應(yīng)急消防電梯2部

保安消防：24小時(shí)巡更著拭。 北京利達(dá)128Eii火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

通訊設(shè)施：通訊、網(wǎng)絡(luò)光線(xiàn)主干線(xiàn)入樓牍帚；所有租區(qū)均能光線(xiàn)入戶(hù)儡遮；手機(jī)無(wú)線(xiàn)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)；內(nèi)設(shè)聯(lián)通專(zhuān)用通信模塊局暗赶；直線(xiàn)電話(huà)滿(mǎn)足現(xiàn)代企業(yè)各類(lèi)數(shù)據(jù)傳輸服務(wù)的需求鄙币。

裝修標(biāo)準(zhǔn)：網(wǎng)絡(luò)地板，天花蹂随，乳膠漆墻精裝交付

物業(yè)招商部  亞運(yùn)村寫(xiě)字樓出租  朝陽(yáng)區(qū)寫(xiě)字樓出租  辦公室招租 

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北京核心商業(yè)地段寫(xiě)字樓空置率超30%十嘿，租金回落。國(guó)貿(mào)糙及、望京等地寫(xiě)字樓見(jiàn)證租賃市場(chǎng)冷熱變化详幽，企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)壓力，租戶(hù)選擇增多浸锨，市場(chǎng)進(jìn)入以?xún)r(jià)換量周期唇聘。

摘要由作者通過(guò)智能技術(shù)生成

高層寫(xiě)字樓的電梯不開(kāi)了？

在寫(xiě)字樓市場(chǎng)私庇，空置率反映市場(chǎng)的供需關(guān)系匿忿，租金反映企業(yè)的承租能力。這兩項(xiàng)指標(biāo)直觀折射出一座城市動(dòng)態(tài)的發(fā)展實(shí)況舀蚕。地產(chǎn)行業(yè)普遍認(rèn)為执鲜，空置率在10%左右是比較健康的水平，20%是問(wèn)題出現(xiàn)的警戒線(xiàn)厢申。而寫(xiě)字樓空置率超過(guò)30%則需要密切關(guān)注鲜伶。

2023至2024年，北京金融街钧饥、國(guó)貿(mào)惨侍、望京、中關(guān)村嫩誉、麗澤等核心商業(yè)地段箱充，部分寫(xiě)字樓空置率上漲到30%以上，租金卻退回十二三年前的水平尚憔。這些精致體面的甲級(jí)寫(xiě)字樓镰吆，往往興建于寬松的貨幣政策和樂(lè)觀的投資情緒中帘撰。但現(xiàn)在大環(huán)境處于調(diào)整期，它們率先見(jiàn)證了商業(yè)地產(chǎn)租賃行業(yè)的冷熱變化万皿。

國(guó)貿(mào)CBD叢聚著北京Zui摩登的寫(xiě)字樓摧找，玻璃幕墻在陽(yáng)光下?tīng)N然。曾經(jīng)牢硅，這里的商辦租金也像樓宇般高聳慰于，一個(gè)角落里空置的工位，比保安每日在旋轉(zhuǎn)門(mén)口站崗的勞動(dòng)更值錢(qián)唤衫。

一家入流的金融類(lèi)企業(yè)婆赠，理應(yīng)將辦公室設(shè)在這樣體面的寫(xiě)字樓〖牙《繁花》中90年代的上海休里，爺叔教阿寶做生意的第一課，就是下血本包下和平飯店Zui高層套房赃承，再換身定制西裝妙黍，掌握“派頭”和“噱頭”。

杜冰在一家投融資企業(yè)工作瞧剖，2023年6月入職酷雌。他發(fā)現(xiàn)老板在談業(yè)務(wù)時(shí)，很愛(ài)以一種低調(diào)順滑名娶、明貶暗褒的話(huà)術(shù)游禽，透露公司位于國(guó)貿(mào)CBD超高層寫(xiě)字樓的信息。老板間的落地窗外健娄，隔條馬路就是央視大褲衩的建筑力學(xué)景觀植坝。

入職時(shí)，投融資行業(yè)已經(jīng)寒氣彌漫翁焦。彼時(shí)老板因項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)乏力郑煌，對(duì)員工績(jī)效工資進(jìn)行了間接下調(diào)，崗位的上一批員工因此全部離職茎倘。

不過(guò)钾趁，身為寫(xiě)字樓內(nèi)的打工人，杜冰即使手拿低于行業(yè)平均水平的工資租江，也能在通勤時(shí)走路帶風(fēng)斑泳。“每天在這樣的環(huán)境和物業(yè)條件中度過(guò)職場(chǎng)生活砂豌，相當(dāng)于變相的精神補(bǔ)償了厢岂。偶爾在工位通宵加班后光督，還能被大褲衩反射的第一縷晨光治愈阳距∷＃”

然而，到了2023年尾筐摘，資本市場(chǎng)的寒氣進(jìn)一步滲透至公司里的基層員工卒茬。

杜冰發(fā)現(xiàn)，公司的出差車(chē)馬條件越來(lái)越苛刻咖熟，連人事部采買(mǎi)的抽紙都變薄了圃酵。他常去樓層中部的公共空間辦公，每次還不到下午6點(diǎn)馍管，就有物業(yè)的人來(lái)關(guān)掉他頭頂以外區(qū)域的燈郭赐。

今年初，寫(xiě)字樓原本的物業(yè)方合同到期不再續(xù)簽确沸，新一年的物業(yè)服務(wù)由CBD集團(tuán)旗下公司接標(biāo)捌锭。不久后，杜冰的公司也因經(jīng)營(yíng)維艱境愕，砍掉了一個(gè)項(xiàng)目秋降，從28個(gè)工位的辦公室，搬到了整座大廈規(guī)格Zui小的甩租辦公室停楞，12個(gè)工位還有4個(gè)空閑别逐。

杜冰回想剛剛開(kāi)啟北漂生涯的2019年，這座城市的Zui高樓中國(guó)尊和相鄰的正大中心相繼入市羔漂，國(guó)貿(mào)CBD成為包括他在內(nèi)眾多北漂白領(lǐng)的夢(mèng)想工作地敢智。那一年，位于奧林匹克公園的亞洲金融大廈匹说、豐臺(tái)區(qū)的麗澤SOHO等甲級(jí)寫(xiě)字樓也在北京紛紛落地菜盒。

銀行分析師安德魯·勞倫斯曾在1999年提出“摩天大樓指數(shù)”，他認(rèn)為摩天大樓的大規(guī)模投建是一種預(yù)警信號(hào)汪请，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)期的過(guò)度投資往往是不可持續(xù)的酪捏，大樓建成后可能會(huì)面臨大環(huán)境的周期波動(dòng)。

受全球金融危機(jī)和2008奧運(yùn)會(huì)的影響贸左，2009年北京躍現(xiàn)大批新增寫(xiě)字樓集中入市层锄，而2019年北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量超90萬(wàn)平方米，是僅次于2009年的歷史Zui高值矿卑。

高企的寫(xiě)字樓供應(yīng)量喉恋，反映出當(dāng)時(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的決心，與此同時(shí)母廷，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率也隨著供給增加提升了轻黑。

2018年，北京整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率僅為7.6%琴昆，平均租金427.5元/平方米·月——這是北京有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的Zui高租金氓鄙。

但短短一年間馆揉，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率抬升至15.9%，創(chuàng)下10年來(lái)的新高抖拦。同時(shí)升酣，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均租金降至377.5元/平方米·月，乙級(jí)寫(xiě)字樓降至227.0元/平方米·月态罪。

美團(tuán)創(chuàng)始人王興曾在其飯否主頁(yè)感慨噩茄，“聽(tīng)到一個(gè)段子：2019可能會(huì)是過(guò)去十年里Zui差的一年，但卻是未來(lái)十年里的一年复颈〖ㄆ福”

從寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)看，這條段子似乎一語(yǔ)成讖

自2019年起圾董，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)一路下行美卒，空置率整體不斷攀升。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示韧践，至2024年三季度轿战，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率為18.2%，同比上升1.2%随象，環(huán)比上升0.2%载蜓；平均租金為266.1元/平方米·月，同比下降13.5%聪蔬，環(huán)比下降4.7%肄绢。

在產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)的雙重挑戰(zhàn)期，北漂數(shù)年的杜冰終于進(jìn)入夢(mèng)想中的CBD大廈工作无价∠暾保可剝?nèi)ヌ且潞螅芸鞂?duì)寫(xiě)字樓祛魅了琳柱〕苌拢“還不如進(jìn)銀行，雖然拿的工資差不多低刨沦，但至少能給自己的簡(jiǎn)歷鍍層金诗宣。”

2019年想诅，北京依賴(lài)融資維生的創(chuàng)業(yè)公司大批從寫(xiě)字樓退租召庞。創(chuàng)業(yè)第三年的趙陽(yáng)也是浪潮里的一員。

疫情之初来破，他把公司搬到了泛國(guó)貿(mào)地區(qū)價(jià)格洼地的乙級(jí)寫(xiě)字樓篮灼。這個(gè)地段的寫(xiě)字樓，見(jiàn)證了近10年來(lái)的行業(yè)興衰和公司汰換，從傳媒诅诱、影視髓堪、金融，到后來(lái)的服務(wù)業(yè)和電商逢艘。

對(duì)比如今腰斬的價(jià)格，2019年的租金還處于較高位骤菠，免租期等福利也不多它改。捱至疫情結(jié)束，趙陽(yáng)公司受大環(huán)境影響刃傻，有時(shí)現(xiàn)金流卡頓引苇，季付的租金只能勉強(qiáng)按月支付。

個(gè)人創(chuàng)業(yè)處境陷入泥沼鸣谒，趙陽(yáng)感到壓力從四面八方不停叨啄內(nèi)心牌鹊。外界更龐大的動(dòng)蕩則是，2023年至今沟奸，整個(gè)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入以?xún)r(jià)換量的下沉周期己倾。

趙陽(yáng)公司所在園區(qū)，平均租金從5元/平方米·天降到了3元扶取，空置率10-15%蔫迅；對(duì)面租金6元的寫(xiě)字樓空置率高達(dá)30-35%；附近降幅Zui狠的甲級(jí)寫(xiě)字樓芜田，從十幾元降到了四五元具藐。

趙陽(yáng)多次找二房東商量降租，但由于合同租期未到蜈沛，提前退租要賠付高昂的違約金庞溜。趙陽(yáng)在談判中拿不到主動(dòng)權(quán)，只能眼睜睜被高點(diǎn)租下的辦公室套牢碑定。

寫(xiě)字樓是行業(yè)迭代的載體流码，也是經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的縮影。理論上延刘，即使市場(chǎng)降價(jià)旅掂，寫(xiě)字樓的租賃方也可以根據(jù)合同租期，或短期的空置來(lái)維持租金水平访娶。但是這一次的復(fù)蘇遠(yuǎn)比大家想象中漫長(zhǎng)商虐。

不久前，趙陽(yáng)辦公室租約還剩半年時(shí)崖疤，寫(xiě)字樓的原始業(yè)主直接找上門(mén)秘车，表示愿意減免半個(gè)月房租，3萬(wàn)元。若到期后續(xù)租叮趴，業(yè)主可再提供1-2個(gè)月的免租期割笙。

在寫(xiě)字樓租賃行業(yè)，二房東通常以較低價(jià)租下一棟寫(xiě)字樓的多層或多間商辦丰躺，改裝后再提高差價(jià)租出勉惋。當(dāng)業(yè)主跳過(guò)二房東開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)，提前挽留存量客戶(hù)肄琉，說(shuō)明市場(chǎng)真正跌到了絕地丧爸。

除租金外，寫(xiě)字樓市場(chǎng)困境體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)上洋训，則是各種降本細(xì)節(jié)上的“騷操作”带超。

例如，趙陽(yáng)所在寫(xiě)字樓男廁的保潔員從大爺換成了阿姨——阿姨的工資是每天100元妙散，在清潔工市場(chǎng)昨宋，男性的勞動(dòng)力價(jià)格普遍要比女性更高。

為了省電費(fèi)诅慧，寫(xiě)字樓大堂不到晚8點(diǎn)就熄了燈紧除。昏暗中班聂，兩位保安百無(wú)聊賴(lài)地趴在前臺(tái)缔直，只有共享充電寶的指示燈映照他們的臉龐。不久前博其，物業(yè)給洗手池水龍頭安裝了水量更小套才、但水壓過(guò)大的外接頭，被投訴后又換成另一款防濺水接頭慕淡。

Zui近趙陽(yáng)Zui頭疼的是背伴，二房東頻繁登門(mén)游說(shuō)，希望他到期后續(xù)租同樓的其他房源峰髓。還提到有一些在租期內(nèi)的公司傻寂，問(wèn)他能否幫忙分擔(dān)一部分房租，與他們合并辦公携兵〖碴“過(guò)去二房東一直對(duì)我們超級(jí)差，我已經(jīng)害怕和他們繼續(xù)打交道了徐紧，感覺(jué)是把傷過(guò)的心拿出來(lái)再傷一遍静檬。”

趙陽(yáng)在這棟寫(xiě)字樓經(jīng)歷了5年搓磨并级，辦公室共50個(gè)工位拂檩，如今空缺了小一半侮腹。他已經(jīng)做好決定，明年在附近另尋合適的辦公室夭蒜，擁抱外界和內(nèi)心的變化栋灿。

不久前，一條吐槽望京寫(xiě)字樓的朋友圈在網(wǎng)絡(luò)流傳值舌，稱(chēng)Zui高55層的“中國(guó)錦”只剩一部電梯運(yùn)行浴瞭。

中國(guó)錦是望京核心區(qū)的Zui高建筑，歸屬綠地中心漓蜗。地上共55層岳散，其中Zui高的10層為行政公寓及商務(wù)會(huì)所。

Zui近我進(jìn)行了實(shí)地探訪(fǎng)提钟，了解到出現(xiàn)上述情況是因?yàn)楣?zhuān)用的電梯需要換鋼絲繩和爽，維修配件暫未到齊藐檀，因此高層的公寓一度僅有兩部電梯可使用锻转。42層以下為商用辦公，分為低晨墓、中稽羔、高三個(gè)區(qū)，分別配有六部電梯唐片，可以正常使用丙猬。

雖然只開(kāi)一部電梯的超高層寫(xiě)字樓是烏龍事件，但望京寫(xiě)字樓的確已安靜了許久费韭，無(wú)論是物理意義上還是商業(yè)敘事層面茧球。

望京地產(chǎn)時(shí)代的崛起，經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)10年的建設(shè)星持。

隨著綠地中心抢埋、昆泰中心、保利國(guó)際督暂、望京SOHO等地標(biāo)寫(xiě)字樓落成揪垄，2015年，國(guó)內(nèi)市值Zui高的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)阿里巴巴逻翁，斥資16.8億元買(mǎi)下望京綠地中心A座饥努，次年又買(mǎi)下了昆泰嘉瑞中心，在望京落戶(hù)八回。

加上浦項(xiàng)制鐵酷愧、錘子科技、微軟撼烹、索尼等頭部企業(yè)的重磅進(jìn)駐邦霸，引領(lǐng)北京各大科技互聯(lián)網(wǎng)公司在此聚集丹蛀。2019年望京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的黃金期，空置率僅為11%幕封。

而讓望京從“北京第二CBD”重回睡城的拐點(diǎn)是春陆，2024年，阿里巴巴北京總部從望京遷至來(lái)廣營(yíng)铁磕，金輝大廈怠写、綠地中心、昆泰大廈剖宪、望京SOHO竟恩、利星行廣場(chǎng)、融新科技大廈等寫(xiě)字樓因而騰退出大量空間雨晃。

如今伸坑，阿里巴巴僅剩阿里健康、高德躺刷、餓了么等項(xiàng)目在綠地中心A座辦公念脯。今年3月，該寫(xiě)字樓的物業(yè)公司從萬(wàn)科變更為特發(fā)弯淘。目前望京寫(xiě)字樓整體的空置率達(dá)到25-30%绿店，租金在3.5-5.5/平方米·天。

阿里文娛隨總部搬到更北邊的來(lái)廣營(yíng)后庐橙，中國(guó)錦的高區(qū)空出5個(gè)整層假勿。2023年至2024上半年，還有一批科技和傳媒類(lèi)的創(chuàng)業(yè)公司遷走态鳖。

過(guò)去中國(guó)錦的平均租金是10元/平方米·天转培，今年直接砍半，租金里物業(yè)浆竭、供暖浸须、發(fā)票全含。部分打折辦公室還配套二手工位和吊頂兆蕉，可拎包入駐羽戒。物業(yè)工作人員表示，“我們項(xiàng)目就很識(shí)時(shí)務(wù)吧虎韵，也不會(huì)端著什么的巷况，能租就租了】燮”

對(duì)比綜合類(lèi)商業(yè)園區(qū)诵捏，望京這樣定位明確的商務(wù)區(qū)內(nèi)，租戶(hù)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一杀蝌，大部分都是科技和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)罕鞭，因此一旦行業(yè)下行屋孕，供求關(guān)系其實(shí)會(huì)加速失衡。

而且對(duì)于高端定位的甲級(jí)寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)驴嚣，物業(yè)空轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)成本也更高硕纯，所以面對(duì)攀升的空置率，望京寫(xiě)字樓成了名副其實(shí)的乙方市場(chǎng)黔巨∥樟保空置房源過(guò)剩，留給租戶(hù)的選擇空間很廣预甲，寫(xiě)字樓只能隨行就市篱俊。

與中國(guó)錦相鄰的浦項(xiàng)中心是望京定位Zui高端的寫(xiě)字樓之一，由韓國(guó)財(cái)閥之一的“浦項(xiàng)制鐵”開(kāi)發(fā)耳鸯，該企業(yè)地位相當(dāng)于中國(guó)的首鋼湿蛔。寫(xiě)字樓的物業(yè)和租賃業(yè)務(wù)由第一太平戴維斯負(fù)責(zé)。

物業(yè)工作人員稱(chēng)县爬，疫情期間浦項(xiàng)中心的租金從10多塊降到了7塊阳啥，目前空置率不到20%。這個(gè)數(shù)字在望京寫(xiě)字樓里能算上位區(qū)捌省，有報(bào)道稱(chēng)2023年望京SOHO的空置率已接近50%苫纤。

不過(guò)雖然空置率高企碉钠，近期詢(xún)價(jià)望京寫(xiě)字樓的租戶(hù)卻不少纲缓，因?yàn)榇蠹叶悸?tīng)聞阿里撤走，租金一降再降喊废。失落的望京擁有了北京性?xún)r(jià)比福地的新標(biāo)簽祝高。