五礦廣場(chǎng)

第五廣場(chǎng)地址位于北京市東城區(qū)東二環(huán)東四十條橋西南角棠隐，地處東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)的核心地帶晾嘶，周邊區(qū)域商務(wù)氛圍濃郁廊散，各類配套設(shè)施完善。第五廣場(chǎng)是由三座符合國際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的智能化北京寫字樓以及功能完善的大型高檔商業(yè)設(shè)施構(gòu)成的國際化商務(wù)綜合體开辫。第五廣場(chǎng)擁有京城獨(dú)有的雙層陽光共享大堂瑰柄，能夠很好的體現(xiàn)入駐企業(yè)的尊貴形象；

總建筑面積：124332㎡

A座寫字樓：地上17層趴贝，樓高80米探悲；

B座寫字樓：地上14層，樓高72米看锉；

C座寫字樓：地上11層姿锭，樓高60米；

標(biāo)準(zhǔn)層面積：2200㎡

樓層凈高：凈高2.75米（不包含網(wǎng)絡(luò)地板高度）

電梯數(shù)量：30部原產(chǎn)瑞士迅達(dá)S700TM電梯

空    調(diào)：美國開利VAV變頻變風(fēng)量中央空調(diào)系統(tǒng)伯铣，新風(fēng)量超過70立方米/人/小時(shí)

網(wǎng)    絡(luò)：中國移動(dòng)呻此、中國聯(lián)通、中國電信

地下車位數(shù)：567個(gè)

開發(fā)商名稱：中國五礦集團(tuán)

物業(yè)管理公司：世邦魏理仕物業(yè)管理有限公司

物業(yè)招商部  亞運(yùn)村寫字樓出租  朝陽區(qū)寫字樓出租  辦公室招租 

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北京核心商業(yè)地段寫字樓空置率超30%腔寡，租金回落焚鲜。國貿(mào)、望京等地寫字樓見證租賃市場(chǎng)冷熱變化放前，企業(yè)面臨經(jīng)營壓力忿磅，租戶選擇增多，市場(chǎng)進(jìn)入以價(jià)換量周期凭语。

摘要由作者通過智能技術(shù)生成

高層寫字樓的電梯不開了葱她？

在寫字樓市場(chǎng)，空置率反映市場(chǎng)的供需關(guān)系似扔，租金反映企業(yè)的承租能力览效。這兩項(xiàng)指標(biāo)直觀折射出一座城市動(dòng)態(tài)的發(fā)展實(shí)況。地產(chǎn)行業(yè)普遍認(rèn)為盼饼，空置率在10%左右是比較健康的水平新砖，20%是問題出現(xiàn)的警戒線。而寫字樓空置率超過30%則需要密切關(guān)注豺啦。

2023至2024年冒衍，北京金融街、國貿(mào)肛劈、望京搭屿、中關(guān)村、麗澤等核心商業(yè)地段遗时，部分寫字樓空置率上漲到30%以上探龟，租金卻退回十二三年前的水平项起。這些精致體面的甲級(jí)寫字樓，往往興建于寬松的貨幣政策和樂觀的投資情緒中否癣。但現(xiàn)在大環(huán)境處于調(diào)整期廊珊，它們率先見證了商業(yè)地產(chǎn)租賃行業(yè)的冷熱變化。

國貿(mào)CBD叢聚著北京Zui摩登的寫字樓栏荷，玻璃幕墻在陽光下燦然答倡。曾經(jīng)，這里的商辦租金也像樓宇般高聳驴党，一個(gè)角落里空置的工位瘪撇，比保安每日在旋轉(zhuǎn)門口站崗的勞動(dòng)更值錢。

一家入流的金融類企業(yè)港庄，理應(yīng)將辦公室設(shè)在這樣體面的寫字樓倔既。《繁花》中90年代的上海鹏氧，爺叔教阿寶做生意的第一課渤涌，就是下血本包下和平飯店Zui高層套房，再換身定制西裝度帮，掌握“派頭”和“噱頭”歼捏。

杜冰在一家投融資企業(yè)工作，2023年6月入職笨篷。他發(fā)現(xiàn)老板在談業(yè)務(wù)時(shí)瞳秽，很愛以一種低調(diào)順滑、明貶暗褒的話術(shù)率翅，透露公司位于國貿(mào)CBD超高層寫字樓的信息练俐。老板間的落地窗外，隔條馬路就是央視大褲衩的建筑力學(xué)景觀疙铜。

入職時(shí)锡锐，投融資行業(yè)已經(jīng)寒氣彌漫。彼時(shí)老板因項(xiàng)目運(yùn)營乏力帅邮，對(duì)員工績效工資進(jìn)行了間接下調(diào)操椰，崗位的上一批員工因此全部離職。

不過比邮，身為寫字樓內(nèi)的打工人跌仗，杜冰即使手拿低于行業(yè)平均水平的工資，也能在通勤時(shí)走路帶風(fēng)货吊⊙谌簦“每天在這樣的環(huán)境和物業(yè)條件中度過職場(chǎng)生活，相當(dāng)于變相的精神補(bǔ)償了。偶爾在工位通宵加班后快鬓，還能被大褲衩反射的第一縷晨光治愈租躁。”

然而向楼，到了2023年尾查吊，資本市場(chǎng)的寒氣進(jìn)一步滲透至公司里的基層員工。

杜冰發(fā)現(xiàn)蜜自，公司的出差車馬條件越來越苛刻菩貌，連人事部采買的抽紙都變薄了卢佣。他常去樓層中部的公共空間辦公重荠，每次還不到下午6點(diǎn)，就有物業(yè)的人來關(guān)掉他頭頂以外區(qū)域的燈虚茶。

今年初戈鲁，寫字樓原本的物業(yè)方合同到期不再續(xù)簽，新一年的物業(yè)服務(wù)由CBD集團(tuán)旗下公司接標(biāo)嘹叫。不久后婆殿，杜冰的公司也因經(jīng)營維艱，砍掉了一個(gè)項(xiàng)目罩扇，從28個(gè)工位的辦公室婆芦，搬到了整座大廈規(guī)格Zui小的甩租辦公室，12個(gè)工位還有4個(gè)空閑喂饥。

杜冰回想剛剛開啟北漂生涯的2019年绣摹，這座城市的Zui高樓中國尊和相鄰的正大中心相繼入市，國貿(mào)CBD成為包括他在內(nèi)眾多北漂白領(lǐng)的夢(mèng)想工作地陨楼。那一年辽嘹，位于奧林匹克公園的亞洲金融大廈、豐臺(tái)區(qū)的麗澤SOHO等甲級(jí)寫字樓也在北京紛紛落地蘸橡。

銀行分析師安德魯·勞倫斯曾在1999年提出“摩天大樓指數(shù)”漠阻，他認(rèn)為摩天大樓的大規(guī)模投建是一種預(yù)警信號(hào)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)過熱時(shí)期的過度投資往往是不可持續(xù)的层褥，大樓建成后可能會(huì)面臨大環(huán)境的周期波動(dòng)哮怯。

受全球金融危機(jī)和2008奧運(yùn)會(huì)的影響，2009年北京躍現(xiàn)大批新增寫字樓集中入市彼兆，而2019年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)量超90萬平方米危漱，是僅次于2009年的歷史Zui高值。

高企的寫字樓供應(yīng)量俺膊，反映出當(dāng)時(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的決心济七，與此同時(shí)，北京甲級(jí)寫字樓空置率也隨著供給增加提升了月幌。

2018年碍讯，北京整個(gè)寫字樓市場(chǎng)空置率僅為7.6%悬蔽，平均租金427.5元/平方米·月——這是北京有統(tǒng)計(jì)以來的Zui高租金。

但短短一年間捉兴，北京甲級(jí)寫字樓空置率抬升至15.9%蝎困，創(chuàng)下10年來的新高。同時(shí)倍啥，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金降至377.5元/平方米·月禾乘，乙級(jí)寫字樓降至227.0元/平方米·月。

美團(tuán)創(chuàng)始人王興曾在其飯否主頁感慨虽缕，“聽到一個(gè)段子：2019可能會(huì)是過去十年里Zui差的一年始藕，但卻是未來十年里的一年〉鳎”

從寫字樓市場(chǎng)來看伍派，這條段子似乎一語成讖

自2019年起，北京寫字樓市場(chǎng)一路下行剩胁，空置率整體不斷攀升诉植。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，至2024年三季度楞虾，北京寫字樓市場(chǎng)空置率為18.2%蘑砖，同比上升1.2%，環(huán)比上升0.2%引宙；平均租金為266.1元/平方米·月永僚，同比下降13.5%，環(huán)比下降4.7%扔摔。

在產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)的雙重挑戰(zhàn)期菲缕，北漂數(shù)年的杜冰終于進(jìn)入夢(mèng)想中的CBD大廈工作≡胃停可剝?nèi)ヌ且潞竽舴芸鞂?duì)寫字樓祛魅了±龋“還不如進(jìn)銀行活乘，雖然拿的工資差不多低，但至少能給自己的簡歷鍍層金赚滨〖酆蓿”

2019年，北京依賴融資維生的創(chuàng)業(yè)公司大批從寫字樓退租惜辑。創(chuàng)業(yè)第三年的趙陽也是浪潮里的一員唬涧。

疫情之初，他把公司搬到了泛國貿(mào)地區(qū)價(jià)格洼地的乙級(jí)寫字樓。這個(gè)地段的寫字樓碎节，見證了近10年來的行業(yè)興衰和公司汰換捧搞，從傳媒、影視狮荔、金融胎撇，到后來的服務(wù)業(yè)和電商。

對(duì)比如今腰斬的價(jià)格殖氏，2019年的租金還處于較高位晚树，免租期等福利也不多。捱至疫情結(jié)束雅采，趙陽公司受大環(huán)境影響爵憎，有時(shí)現(xiàn)金流卡頓，季付的租金只能勉強(qiáng)按月支付总滩。

個(gè)人創(chuàng)業(yè)處境陷入泥沼纲堵，趙陽感到壓力從四面八方不停叨啄內(nèi)心餐嗦。外界更龐大的動(dòng)蕩則是蝌秕，2023年至今，整個(gè)北京寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入以價(jià)換量的下沉周期残膜。

趙陽公司所在園區(qū)镐赖，平均租金從5元/平方米·天降到了3元，空置率10-15%商爆；對(duì)面租金6元的寫字樓空置率高達(dá)30-35%从巾；附近降幅Zui狠的甲級(jí)寫字樓，從十幾元降到了四五元爬姓。

趙陽多次找二房東商量降租趣临，但由于合同租期未到，提前退租要賠付高昂的違約金慢沉。趙陽在談判中拿不到主動(dòng)權(quán)幸膨，只能眼睜睜被高點(diǎn)租下的辦公室套牢。

寫字樓是行業(yè)迭代的載體备洽，也是經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的縮影慷甩。理論上，即使市場(chǎng)降價(jià)了嚎，寫字樓的租賃方也可以根據(jù)合同租期泪漂，或短期的空置來維持租金水平。但是這一次的復(fù)蘇遠(yuǎn)比大家想象中漫長歪泳。

不久前萝勤，趙陽辦公室租約還剩半年時(shí)，寫字樓的原始業(yè)主直接找上門，表示愿意減免半個(gè)月房租敌卓，3萬元邀窃。若到期后續(xù)租，業(yè)主可再提供1-2個(gè)月的免租期假哎。

在寫字樓租賃行業(yè)瞬捕，二房東通常以較低價(jià)租下一棟寫字樓的多層或多間商辦，改裝后再提高差價(jià)租出舵抹。當(dāng)業(yè)主跳過二房東開始主動(dòng)降價(jià)肪虎，提前挽留存量客戶，說明市場(chǎng)真正跌到了絕地惧蛹。

除租金外蚣狠，寫字樓市場(chǎng)困境體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)上，則是各種降本細(xì)節(jié)上的“騷操作”弥败。

例如号蒙，趙陽所在寫字樓男廁的保潔員從大爺換成了阿姨——阿姨的工資是每天100元，在清潔工市場(chǎng)渣先，男性的勞動(dòng)力價(jià)格普遍要比女性更高物坝。

為了省電費(fèi)，寫字樓大堂不到晚8點(diǎn)就熄了燈赫淋⊙埃昏暗中，兩位保安百無聊賴地趴在前臺(tái)期庆，只有共享充電寶的指示燈映照他們的臉龐歇懂。不久前，物業(yè)給洗手池水龍頭安裝了水量更小耐陵、但水壓過大的外接頭晃尖，被投訴后又換成另一款防濺水接頭。

Zui近趙陽Zui頭疼的是俏蛮，二房東頻繁登門游說撑蚌，希望他到期后續(xù)租同樓的其他房源。還提到有一些在租期內(nèi)的公司嫁蛇，問他能否幫忙分擔(dān)一部分房租锨并，與他們合并辦公〔桥铮“過去二房東一直對(duì)我們超級(jí)差第煮，我已經(jīng)害怕和他們繼續(xù)打交道了，感覺是把傷過的心拿出來再傷一遍抑党“”

趙陽在這棟寫字樓經(jīng)歷了5年搓磨撵摆，辦公室共50個(gè)工位，如今空缺了小一半害晦。他已經(jīng)做好決定特铝，明年在附近另尋合適的辦公室，擁抱外界和內(nèi)心的變化壹瘟。

不久前鲫剿，一條吐槽望京寫字樓的朋友圈在網(wǎng)絡(luò)流傳，稱Zui高55層的“中國錦”只剩一部電梯運(yùn)行宽剪。

中國錦是望京核心區(qū)的Zui高建筑锭鸣，歸屬綠地中心。地上共55層葵张，其中Zui高的10層為行政公寓及商務(wù)會(huì)所局限。

Zui近我進(jìn)行了實(shí)地探訪，了解到出現(xiàn)上述情況是因?yàn)楣Ｓ玫碾娞菪枰獡Q鋼絲繩哀擒，維修配件暫未到齊棵辟，因此高層的公寓一度僅有兩部電梯可使用。42層以下為商用辦公讳董，分為低渗蚁、中、高三個(gè)區(qū)卿怀，分別配有六部電梯卿裙，可以正常使用。

雖然只開一部電梯的超高層寫字樓是烏龍事件镣凯，但望京寫字樓的確已安靜了許久，無論是物理意義上還是商業(yè)敘事層面砍的。

望京地產(chǎn)時(shí)代的崛起痹筛，經(jīng)歷了長達(dá)10年的建設(shè)。

隨著綠地中心廓鞠、昆泰中心帚稠、保利國際、望京SOHO等地標(biāo)寫字樓落成床佳，2015年滋早，國內(nèi)市值Zui高的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)阿里巴巴，斥資16.8億元買下望京綠地中心A座砌们，次年又買下了昆泰嘉瑞中心杆麸，在望京落戶。

加上浦項(xiàng)制鐵浪感、錘子科技昔头、微軟饼问、索尼等頭部企業(yè)的重磅進(jìn)駐，引領(lǐng)北京各大科技互聯(lián)網(wǎng)公司在此聚集揭斧。2019年望京寫字樓市場(chǎng)的黃金期莱革，空置率僅為11%。

而讓望京從“北京第二CBD”重回睡城的拐點(diǎn)是焊握，2024年揣洁，阿里巴巴北京總部從望京遷至來廣營，金輝大廈园赴、綠地中心蚊来、昆泰大廈、望京SOHO汗歧、利星行廣場(chǎng)逢君、融新科技大廈等寫字樓因而騰退出大量空間。

如今惶嗓，阿里巴巴僅剩阿里健康蒲妹、高德、餓了么等項(xiàng)目在綠地中心A座辦公尸粒。今年3月块透，該寫字樓的物業(yè)公司從萬科變更為特發(fā)。目前望京寫字樓整體的空置率達(dá)到25-30%事矾，租金在3.5-5.5/平方米·天巍碍。

阿里文娛隨總部搬到更北邊的來廣營后，中國錦的高區(qū)空出5個(gè)整層甥材。2023年至2024上半年盯另，還有一批科技和傳媒類的創(chuàng)業(yè)公司遷走。

過去中國錦的平均租金是10元/平方米·天洲赵，今年直接砍半鸳惯，租金里物業(yè)、供暖叠萍、發(fā)票全含芝发。部分打折辦公室還配套二手工位和吊頂，可拎包入駐苛谷。物業(yè)工作人員表示辅鲸，“我們項(xiàng)目就很識(shí)時(shí)務(wù)吧，也不會(huì)端著什么的腹殿，能租就租了独悴。”

對(duì)比綜合類商業(yè)園區(qū)赫蛇，望京這樣定位明確的商務(wù)區(qū)內(nèi)绵患，租戶結(jié)構(gòu)相對(duì)單一拔馆，大部分都是科技和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，因此一旦行業(yè)下行图瘾，供求關(guān)系其實(shí)會(huì)加速失衡勇剃。

而且對(duì)于高端定位的甲級(jí)寫字樓來說，物業(yè)空轉(zhuǎn)的運(yùn)營成本也更高赏晃，所以面對(duì)攀升的空置率好佃，望京寫字樓成了名副其實(shí)的乙方市場(chǎng)∈┧荆空置房源過剩毫胎，留給租戶的選擇空間很廣，寫字樓只能隨行就市衍周。

與中國錦相鄰的浦項(xiàng)中心是望京定位Zui高端的寫字樓之一茄焊，由韓國財(cái)閥之一的“浦項(xiàng)制鐵”開發(fā)，該企業(yè)地位相當(dāng)于中國的首鋼窍绸。寫字樓的物業(yè)和租賃業(yè)務(wù)由第一太平戴維斯負(fù)責(zé)茵冗。

物業(yè)工作人員稱，疫情期間浦項(xiàng)中心的租金從10多塊降到了7塊叮姑，目前空置率不到20%唉地。這個(gè)數(shù)字在望京寫字樓里能算上位區(qū)，有報(bào)道稱2023年望京SOHO的空置率已接近50%传透。

不過雖然空置率高企耘沼，近期詢價(jià)望京寫字樓的租戶卻不少，因?yàn)榇蠹叶悸犅劙⒗锍纷咧煅危饨鹨唤翟俳等亨汀Ｊ涞耐碛辛吮本┬詢r(jià)比福地的新標(biāo)簽。