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昆泰國際中心寫字樓信息網(wǎng)

更新:2024-11-22 12:00 發(fā)布者IP:119.57.161.11 瀏覽:0次
昆泰國際中心寫字樓信息網(wǎng)
供應(yīng)商:
小漁選址(北京)科技有限公司 商鋪
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北京市朝陽區(qū)向軍南里宏天商務(wù)樓7217室
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劉毅
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昆泰國際中心

昆泰國際中心位于朝陽門立交橋300米绍坝,距CBD商圈1000米熔布。項(xiàng)目總占地3萬平方米登失,總建筑面積20萬平方米蝇盖。其中甲級(jí)寫字樓面積約7萬平方術(shù)凄敢,酒店式公寓約3.3萬平方米宝辛,國際標(biāo)準(zhǔn)公寓約2.5萬平方米稻漏,環(huán)繞商業(yè)約1.6萬平方米。另外在整個(gè)項(xiàng)目的東側(cè)是東岳廟文化廣場(chǎng)布布。

甲級(jí)寫字樓樓高94.3米坊欢,共27層,集高速信息系統(tǒng)鹃封、辦公化自動(dòng)化甥归、管理自動(dòng)化于一體。辦公樓層在平面上采用大開間設(shè)計(jì)趟伺,辦公空間可以任意分割卑保。

酒店式公寓位于建筑北側(cè),呈L型酸疹,樓高45米天俺,共14層,全套精裝修設(shè)計(jì)雌芽,戶型劃分以40平方米為基準(zhǔn)設(shè)計(jì)授艰,是商業(yè)服務(wù)、酒店式服務(wù)中最具投資價(jià)值的物業(yè)世落。

國際標(biāo)準(zhǔn)公寓樓高73.4米淮腾,共24層。國際標(biāo)準(zhǔn)公寓是朝外大街上最具有國際氛圍的酒店服務(wù)式公寓屉佳。所有公寓的配置全部以進(jìn)口品牌悉心打造谷朝。居住標(biāo)準(zhǔn)與國際標(biāo)準(zhǔn)保持一致糊探。戶型65平方米110平方米试授,給朝外大街外銷公寓以新的國際標(biāo)準(zhǔn)定義。

環(huán)繞式商業(yè)街千贯,國際化步行街風(fēng)格髓堪,上下兩層的設(shè)計(jì)布局,猶如“三宅一生”的精品專營(yíng)風(fēng)格店娘荡,是朝外大街成為第三條商業(yè)大道的功能補(bǔ)充干旁。環(huán)繞型商業(yè)不僅連接了豐聯(lián)廣場(chǎng)與華普商業(yè)的商業(yè)流,還繼續(xù)延伸或滯留消費(fèi)群。戶型面積劃分以150-300平方米多種可選擇朋暴。

昆泰國際中心將以商業(yè)形態(tài)佛缕,國際標(biāo)準(zhǔn)的生活樣板,最佳的投資回報(bào)和時(shí)尚動(dòng)感的色彩組合下抬,成為北京朝外大街最核心的動(dòng)感之都陈汇、時(shí)尚之都、文化之都紧燎,是整個(gè)朝外大街開發(fā)最濃墨重彩的一筆燕柠,成為尚未完善的CBD的樣板品牌。

 

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北京核心商業(yè)地段寫字樓空置率超30%戒款,租金回落尊慷。國貿(mào)、望京等地寫字樓見證租賃市場(chǎng)冷熱變化区孩,企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)壓力肖婴,租戶選擇增多,市場(chǎng)進(jìn)入以價(jià)換量周期刑嚷。

摘要由作者通過智能技術(shù)生成

高層寫字樓的電梯不開了略裹?


在寫字樓市場(chǎng),空置率反映市場(chǎng)的供需關(guān)系闽巩,租金反映企業(yè)的承租能力钧舌。這兩項(xiàng)指標(biāo)直觀折射出一座城市動(dòng)態(tài)的發(fā)展實(shí)況。地產(chǎn)行業(yè)普遍認(rèn)為又官,空置率在10%左右是比較健康的水平延刘,20%是問題出現(xiàn)的警戒線。而寫字樓空置率超過30%則需要密切關(guān)注六敬。


2023至2024年碘赖,北京金融街、國貿(mào)外构、望京普泡、中關(guān)村、麗澤等核心商業(yè)地段审编,部分寫字樓空置率上漲到30%以上撼班,租金卻退回十二三年前的水平。這些精致體面的甲級(jí)寫字樓垒酬,往往興建于寬松的貨幣政策和樂觀的投資情緒中砰嘁。但現(xiàn)在大環(huán)境處于調(diào)整期,它們率先見證了商業(yè)地產(chǎn)租賃行業(yè)的冷熱變化薛苫。


國貿(mào)CBD叢聚著北京最摩登的寫字樓鹤梯,玻璃幕墻在陽光下燦然拉鳄。曾經(jīng),這里的商辦租金也像樓宇般高聳犬洽,一個(gè)角落里空置的工位凳福,比保安每日在旋轉(zhuǎn)門口站崗的勞動(dòng)更值錢。


一家入流的金融類企業(yè)纪萎,理應(yīng)將辦公室設(shè)在這樣體面的寫字樓则钩。《繁花》中90年代的上海虹限,爺叔教阿寶做生意的第一課檀巡,就是下血本包下和平飯店最高層套房,再換身定制西裝壤牙,掌握“派頭”和“噱頭”班聂。


杜冰在一家投融資企業(yè)工作,2023年6月入職适肠。他發(fā)現(xiàn)老板在談業(yè)務(wù)時(shí)霍衫,很愛以一種低調(diào)順滑、明貶暗褒的話術(shù)侯养,透露公司位于國貿(mào)CBD超高層寫字樓的信息敦跌。老板間的落地窗外,隔條馬路就是央視大褲衩的建筑力學(xué)景觀逛揩。


入職時(shí)柠傍,投融資行業(yè)已經(jīng)寒氣彌漫。彼時(shí)老板因項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)乏力辩稽,對(duì)員工績(jī)效工資進(jìn)行了間接下調(diào)惧笛,崗位的上一批員工因此全部離職。


不過逞泄,身為高級(jí)寫字樓內(nèi)的高級(jí)打工人患整,杜冰即使手拿低于行業(yè)平均水平的工資,也能在通勤時(shí)走路帶風(fēng)喷众「餮瑁“每天在這樣的環(huán)境和物業(yè)條件中度過職場(chǎng)生活,相當(dāng)于變相的精神補(bǔ)償了到千。偶爾在工位通宵加班后甥鼠,還能被大褲衩反射的第一縷晨光治愈〉境希”


然而岭笔,到了2023年尾,資本市場(chǎng)的寒氣進(jìn)一步滲透至公司里的基層員工辖狞。


杜冰發(fā)現(xiàn)钻国,公司的出差車馬條件越來越苛刻漓蜗,連人事部采買的抽紙都變薄了。他常去樓層中部的公共空間辦公节立,每次還不到下午6點(diǎn),就有物業(yè)的人來關(guān)掉他頭頂以外區(qū)域的燈眠煮。


今年初患并,寫字樓原本的物業(yè)方合同到期不再續(xù)簽,新一年的物業(yè)服務(wù)由CBD集團(tuán)旗下公司接標(biāo)茴审。不久后破溺,杜冰的公司也因經(jīng)營(yíng)維艱,砍掉了一個(gè)項(xiàng)目躁绸,從28個(gè)工位的辦公室裕循,搬到了整座大廈規(guī)格最小的甩租辦公室,12個(gè)工位還有4個(gè)空閑净刮。


杜冰回想剛剛開啟北漂生涯的2019年剥哑,這座城市的最高樓中國尊和相鄰的正大中心相繼入市,國貿(mào)CBD成為包括他在內(nèi)眾多北漂白領(lǐng)的夢(mèng)想工作地淹父。那一年株婴,位于奧林匹克公園的亞洲金融大廈、豐臺(tái)區(qū)的麗澤SOHO等甲級(jí)寫字樓也在北京紛紛落地暑认。


銀行分析師安德魯·勞倫斯曾在1999年提出“摩天大樓指數(shù)”困介,他認(rèn)為摩天大樓的大規(guī)模投建是一種預(yù)警信號(hào),因?yàn)榻?jīng)濟(jì)過熱時(shí)期的過度投資往往是不可持續(xù)的蘸际,大樓建成后可能會(huì)面臨大環(huán)境的周期波動(dòng)座哩。


受全球金融危機(jī)和2008奧運(yùn)會(huì)的影響,2009年北京躍現(xiàn)大批新增寫字樓集中入市粮彤,而2019年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)量超90萬平方米根穷,是僅次于2009年的歷史最高值。


高企的寫字樓供應(yīng)量逛径,反映出當(dāng)時(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的決心撼烹,與此同時(shí),北京甲級(jí)寫字樓空置率也隨著供給增加提升了匕憋。


2018年远燕,北京整個(gè)寫字樓市場(chǎng)空置率僅為7.6%,平均租金427.5元/平方米·月——這是北京有統(tǒng)計(jì)以來的最高租金族帅。


但短短一年間奖放,北京甲級(jí)寫字樓空置率抬升至15.9%,創(chuàng)下10年來的新高廊睹。同時(shí)砚粒,甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金降至377.5元/平方米·月缔沐,乙級(jí)寫字樓降至227.0元/平方米·月。


美團(tuán)創(chuàng)始人王興曾在其飯否主頁感慨益柳,“聽到一個(gè)段子:2019可能會(huì)是過去十年里最差的一年尊陪,但卻是未來十年里最好的一年〔缎唬”

從寫字樓市場(chǎng)來看段物,這條段子似乎一語成讖

自2019年起,北京寫字樓市場(chǎng)一路下行轧简,空置率整體不斷攀升驰坊。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,至2024年三季度哮独,北京寫字樓市場(chǎng)空置率為18.2%拳芙,同比上升1.2%,環(huán)比上升0.2%皮璧;平均租金為266.1元/平方米·月舟扎,同比下降13.5%,環(huán)比下降4.7%悴务。


在產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)的雙重挑戰(zhàn)期浆竭,北漂數(shù)年的杜冰終于進(jìn)入夢(mèng)想中的CBD大廈工作〔沂伲可剝?nèi)ヌ且潞蟀钚梗芸鞂?duì)高級(jí)寫字樓祛魅了×芽眩“還不如進(jìn)銀行顺囊,雖然拿的工資差不多低,但至少能給自己的簡(jiǎn)歷鍍層金吝蔽《诵粒”


2019年,北京依賴融資維生的創(chuàng)業(yè)公司大批從寫字樓退租超肃。創(chuàng)業(yè)第三年的趙陽也是浪潮里的一員希没。



疫情之初,他把公司搬到了泛國貿(mào)地區(qū)價(jià)格洼地的乙級(jí)寫字樓佳绩。這個(gè)地段的寫字樓腿伟,見證了近10年來的行業(yè)興衰和公司汰換,從傳媒舰搜、影視芬过、金融,到后來的服務(wù)業(yè)和電商蚪桐。



對(duì)比如今腰斬的價(jià)格佣今,2019年的租金還處于較高位唁映,免租期等福利也不多。捱至疫情結(jié)束靠汁,趙陽公司受大環(huán)境影響蜂大,有時(shí)現(xiàn)金流卡頓,季付的租金只能勉強(qiáng)按月支付蝶怔。



個(gè)人創(chuàng)業(yè)處境陷入泥沼县爬,趙陽感到壓力從四面八方不停叨啄內(nèi)心。外界更龐大的動(dòng)蕩則是添谊,2023年至今,整個(gè)北京寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入以價(jià)換量的下沉周期察迟。



趙陽公司所在園區(qū)斩狱,平均租金從5元/平方米·天降到了3元,空置率10-15%扎瓶;對(duì)面租金6元的寫字樓空置率高達(dá)30-35%所踊;附近降幅最狠的甲級(jí)寫字樓,從十幾元降到了四五元概荷。


趙陽多次找二房東商量降租秕岛,但由于合同租期未到,提前退租要賠付高昂的違約金误证。趙陽在談判中拿不到主動(dòng)權(quán)继薛,只能眼睜睜被高點(diǎn)租下的辦公室套牢。


寫字樓是行業(yè)迭代的載體棕凉,也是經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的縮影灯彩。理論上,即使市場(chǎng)降價(jià)桃镐,寫字樓的租賃方也可以根據(jù)合同租期阵蔚,或短期的空置來維持租金水平。但是這一次的復(fù)蘇遠(yuǎn)比大家想象中漫長(zhǎng)杈鸵。


不久前扶免,趙陽辦公室租約還剩半年時(shí),寫字樓的原始業(yè)主直接找上門吠冒,表示愿意減免半個(gè)月房租紧视,3萬元。若到期后續(xù)租焙恬,業(yè)主可再提供1-2個(gè)月的免租期醉装。


在寫字樓租賃行業(yè),二房東通常以較低價(jià)租下一棟寫字樓的多層或多間商辦坚伍,改裝后再提高差價(jià)租出宵睦。當(dāng)業(yè)主跳過二房東開始主動(dòng)降價(jià)记罚,提前挽留存量客戶,說明市場(chǎng)真正跌到了絕地壳嚎。


除租金外桐智,寫字樓市場(chǎng)困境體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)上,則是各種降本細(xì)節(jié)上的“騷操作”烟馅。


例如说庭,趙陽所在寫字樓男廁的保潔員從大爺換成了阿姨——阿姨的工資是每天100元,在清潔工市場(chǎng)郑趁,男性的勞動(dòng)力價(jià)格普遍要比女性更高刊驴。


為了省電費(fèi),寫字樓大堂不到晚8點(diǎn)就熄了燈寡润±υ鳎昏暗中,兩位保安百無聊賴地趴在前臺(tái)梭纹,只有共享充電寶的指示燈映照他們的臉龐躲惰。不久前,物業(yè)給洗手池水龍頭安裝了水量更小晶襟、但水壓過大的外接頭驳达,被投訴后又換成另一款防濺水接頭。


最近趙陽最頭疼的是笼肴,二房東頻繁登門游說缆瑟,希望他到期后續(xù)租同樓的其他房源。還提到有一些在租期內(nèi)的公司峦爪,問他能否幫忙分擔(dān)一部分房租阱墩,與他們合并辦公∪璧茫“過去二房東一直對(duì)我們超級(jí)差局该,我已經(jīng)害怕和他們繼續(xù)打交道了,感覺是把傷過的心拿出來再傷一遍沉享∩嬗樱”



趙陽在這棟寫字樓經(jīng)歷了5年搓磨,辦公室共50個(gè)工位顶质,如今空缺了小一半淮超。他已經(jīng)做好決定,明年在附近另尋合適的辦公室旺订,擁抱外界和內(nèi)心的變化弄企。


不久前,一條吐槽望京寫字樓的朋友圈在網(wǎng)絡(luò)流傳,稱最高55層的“中國錦”只剩一部電梯運(yùn)行拘领。



中國錦是望京核心區(qū)的最高建筑意乓,歸屬綠地中心。地上共55層约素,其中最高的10層為高級(jí)行政公寓及商務(wù)會(huì)所届良。



最近我進(jìn)行了實(shí)地探訪,了解到出現(xiàn)上述情況是因?yàn)楣S玫碾娞菪枰獡Q鋼絲繩圣猎,維修配件暫未到齊士葫,因此高層的公寓一度僅有兩部電梯可使用。42層以下為商用辦公送悔,分為低慢显、中、高三個(gè)區(qū)欠啤,分別配有六部電梯荚藻,可以正常使用。


雖然只開一部電梯的超高層寫字樓是烏龍事件巾妖,但望京寫字樓的確已安靜了許久,無論是物理意義上還是商業(yè)敘事層面变钙。



望京地產(chǎn)時(shí)代的崛起牵梗,經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)10年的建設(shè)。



隨著綠地中心挥棒、昆泰中心仓脓、保利國際、望京SOHO等地標(biāo)寫字樓落成芭惠,2015年锨间,國內(nèi)市值最高的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)阿里巴巴,斥資16.8億元買下望京綠地中心A座弦离,次年又買下了昆泰嘉瑞中心婿芝,在望京落戶。



加上浦項(xiàng)制鐵棵章、錘子科技挨让、微軟、索尼等頭部企業(yè)的重磅進(jìn)駐缓溅,引領(lǐng)北京各大科技互聯(lián)網(wǎng)公司在此聚集蛇损。2019年望京寫字樓市場(chǎng)的黃金期,空置率僅為11%坛怪。



而讓望京從“北京第二CBD”重回睡城的拐點(diǎn)是淤齐,2024年,阿里巴巴北京總部從望京遷至來廣營(yíng)袜匿,金輝大廈更啄、綠地中心稚疹、昆泰大廈、望京SOHO锈死、利星行廣場(chǎng)贫堰、融新科技大廈等寫字樓因而騰退出大量空間。



如今待牵,阿里巴巴僅剩阿里健康其屏、高德、餓了么等項(xiàng)目在綠地中心A座辦公缨该。今年3月偎行,該寫字樓的物業(yè)公司從萬科變更為特發(fā)。目前望京寫字樓整體的空置率達(dá)到25-30%饿遏,租金在3.5-5.5/平方米·天医狡。



阿里文娛隨總部搬到更北邊的來廣營(yíng)后,中國錦的高區(qū)空出5個(gè)整層替熊。2023年至2024上半年肿车,還有一批科技和傳媒類的創(chuàng)業(yè)公司遷走。



過去中國錦的平均租金是10元/平方米·天掘顾,今年直接砍半到讽,租金里物業(yè)、供暖累踱、發(fā)票全含保媒。部分打折辦公室還配套二手工位和吊頂,可拎包入駐惫借。物業(yè)工作人員表示辟昏,“我們項(xiàng)目就很識(shí)時(shí)務(wù)吧,也不會(huì)端著什么的堰洛,能租就租了获列。”


對(duì)比綜合類商業(yè)園區(qū)蛔垢,望京這樣定位明確的商務(wù)區(qū)內(nèi)蛛倦,租戶結(jié)構(gòu)相對(duì)單一,大部分都是科技和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)啦桌,因此一旦行業(yè)下行溯壶,供求關(guān)系其實(shí)會(huì)加速失衡。



而且對(duì)于高端定位的甲級(jí)寫字樓來說甫男,物業(yè)空轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)成本也更高且改,所以面對(duì)攀升的空置率,望京寫字樓成了名副其實(shí)的乙方市場(chǎng)∮瞩耍空置房源過剩碍拆,留給租戶的選擇空間很廣,寫字樓只能隨行就市慨蓝。



與中國錦相鄰的浦項(xiàng)中心是望京定位最高端的寫字樓之一感混,由韓國十大財(cái)閥之一的“浦項(xiàng)制鐵”開發(fā),該企業(yè)地位相當(dāng)于中國的首鋼缩髓。寫字樓的物業(yè)和租賃業(yè)務(wù)由第一太平戴維斯負(fù)責(zé)憨箍。



物業(yè)工作人員稱,疫情期間浦項(xiàng)中心的租金從10多塊降到了7塊学释,目前空置率不到20%遇娜。這個(gè)數(shù)字在望京寫字樓里能算上位區(qū),有報(bào)道稱2023年望京SOHO的空置率已接近50%粱思。



不過雖然空置率高企区呕,近期詢價(jià)望京寫字樓的租戶卻不少,因?yàn)榇蠹叶悸犅劙⒗锍纷呋鼻郏饨鹨唤翟俳岛J啊J涞耐碛辛吮本┬詢r(jià)比福地的新標(biāo)簽。

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