民生金融中心
民生金融中心位于北京市長安街東單路口東南角皇腮，東臨國際新聞文化中心和北京日報社亡铺，西臨銀街（崇內(nèi)大街），與東方廣場隔街相望院颜；內(nèi)設(shè)地鐵通道琅沟，在大廈地下一層與地鐵一號線和五號線東單換乘站直接相通，交通極為便利驳墓，地理位置絕佳区基。
民生金融中心位于東單路口東南角。東方廣場韭张，中糧廣場砍绞，國際飯店，國家部委等都近在咫尺策冕。民生金融中心座擁商圈經(jīng)濟區(qū)域的中心位置冲杀。西接天安門廣場，東連建國門商圈睹酌。1號線和5號線地鐵于大廈地下一層相連权谁。民生金融中心總建筑面積25萬平米剩檀，高達百米，為長安街的最高建筑旺芽，2萬平米門前觀景廣場沪猴，在寸土寸金的長安街沿線顯得彌足珍貴。大堂挑高9米采章，層高2.6米运嗜，C座挑高13米采光上中庭高達86米，由4層直通建筑頂端共缕，為亞洲罕見寫字樓設(shè)計洗出，成為整個建筑的經(jīng)典之處。民生金融中心標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)規(guī)整大氣图谷，辦公空間進深合理翩活。以完善、統(tǒng)一便贵、實用為設(shè)計主旨的內(nèi)部空間可任意分割倒恭，滿足企業(yè)對空間多樣化的需求。同時也考慮到以人為本的需要遂辐，創(chuàng)造舒適棠岭、節(jié)能、環(huán)保骤扰、健康的辦公環(huán)境滨锯。
民生金融中心由美國LTC設(shè)計公司進行方案設(shè)計，天津大學(xué)建筑設(shè)計研究院進行施工圖設(shè)計胜姥≌久矗總占地45000平方米，其中建設(shè)用地22000平方米裤谆，綠化用地23000平方米惨译。建筑規(guī)模約25萬平方米，其中地上186000平方米兢假，地下64000平方米一黄。是由五個相對獨立的建筑單體（A、B援雇、C矛渴、C、E座）組合而成惫搏，以辦公為主曙旭，兼有商業(yè)、健身晶府、餐飲桂躏、會展等于一體的多功能現(xiàn)代化智能大廈钻趋。
民生金融中心設(shè)3層地下室，B1層為商業(yè)剂习、餐飲等蛮位，面積約為21000平方米，B2鳞绕、B3層為地下停車庫及設(shè)備用房失仁。首層?xùn)|西兩側(cè)為地下商場專用入口，并設(shè)有自動扶梯直達地下商場们何，與辦公人流絕對分開萄焦。主樓C座位于建筑群體中心，總建筑面積約為9.3萬平方米箭烦，其中地上約8萬平方米淋塌，標(biāo)準(zhǔn)層面積約為2700平米，地面23層苛豺，檐高85米乾乘，總高約99米。首層入口大堂層高9米翅昏，設(shè)有商務(wù)中心牺独、來賓接待、商業(yè)服務(wù)等访芙；2至3層為不同風(fēng)格的餐飲服務(wù)谬堕；4層設(shè)有開放式室內(nèi)休閑廣場、多功能廳薯替、大小會議室沈论；5至22層為高標(biāo)準(zhǔn)5A級寫字間；23層為格調(diào)高雅的高級俱樂部揩墓。擁有上、下中庭的C座盡現(xiàn)富麗堂皇典挑，首層至4層為12米高的下中庭酥宴；4層以上設(shè)陽光中庭，上中庭頂部為采光天棚及通風(fēng)百葉您觉，確弊竟眩空氣自然清新；垂直交通迅捷方便琳水，10部客梯分高低區(qū)兩組服務(wù)于B1層至23層人流肆糕，另設(shè)一部高速貴賓梯，直達頂部3層在孝，大堂內(nèi)設(shè)二組自動扶梯及二部客梯服務(wù)于1層至4層人流诚啃。
A淮摔、B、D始赎、E座分設(shè)于C座四周和橙，平面呈花瓣形，地上18層造垛，檐高72.01米魔招，首層入口大堂層高9米，2至18層均為高標(biāo)準(zhǔn)5A級寫字間杰泡。其中：A蓄稠、B座總建筑面積約為3.7萬平方米，其中地上約3.2萬平方米朋丢，標(biāo)準(zhǔn)層面積約為1600平方米译拿；D、E座總建筑面積約為3萬平方米频咨，其中地上約2.6萬平方米府贰，標(biāo)準(zhǔn)層面積約為1500平方米。（面積數(shù)據(jù)埃账，測算復(fù)核中）窑岖。光彩建設(shè)集團擁有Ａ座90%的權(quán)益。
民生金融中心建筑布局沿長安街主軸線對稱展開唱棍，建筑造型融合了西式經(jīng)典的精華匹惊，造型獨特，端莊典雅估喷，充分體現(xiàn)了力度與自信凛忿、創(chuàng)新與包容的完美統(tǒng)一，被北京市政府列為長安街上六大形象建筑之一竞川。
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北京核心商業(yè)地段寫字樓空置率超30%店溢，租金回落。國貿(mào)委乌、望京等地寫字樓見證租賃市場冷熱變化床牧，企業(yè)面臨經(jīng)營壓力，租戶選擇增多遭贸，市場進入以價換量周期戈咳。
摘要由作者通過智能技術(shù)生成
高層寫字樓的電梯不開了？
在寫字樓市場壕吹，空置率反映市場的供需關(guān)系著蛙，租金反映企業(yè)的承租能力。這兩項指標(biāo)直觀折射出一座城市動態(tài)的發(fā)展實況耳贬。地產(chǎn)行業(yè)普遍認為踏堡，空置率在10%左右是比較健康的水平猎唁，20%是問題出現(xiàn)的警戒線。而寫字樓空置率超過30%則需要密切關(guān)注囤檐。
2023至2024年门烧，北京金融街、國貿(mào)膊护、望京鹅棺、中關(guān)村、麗澤等核心商業(yè)地段淋渤，部分寫字樓空置率上漲到30%以上脂性，租金卻退回十二三年前的水平。這些精致體面的甲級寫字樓荷十，往往興建于寬松的貨幣政策和樂觀的投資情緒中汹振。但現(xiàn)在大環(huán)境處于調(diào)整期，它們率先見證了商業(yè)地產(chǎn)租賃行業(yè)的冷熱變化从秃。
國貿(mào)CBD叢聚著北京最摩登的寫字樓沼津，玻璃幕墻在陽光下燦然。曾經(jīng)泽衬，這里的商辦租金也像樓宇般高聳科绣，一個角落里空置的工位，比保安每日在旋轉(zhuǎn)門口站崗的勞動更值錢树碱。
一家入流的金融類企業(yè)肯适，理應(yīng)將辦公室設(shè)在這樣體面的寫字樓〕砂瘢《繁花》中90年代的上海框舔，爺叔教阿寶做生意的第一課，就是下血本包下和平飯店最高層套房赎婚，再換身定制西裝刘绣，掌握“派頭”和“噱頭”。
杜冰在一家投融資企業(yè)工作挣输，2023年6月入職纬凤。他發(fā)現(xiàn)老板在談業(yè)務(wù)時，很愛以一種低調(diào)順滑歧焦、明貶暗褒的話術(shù)移斩，透露公司位于國貿(mào)CBD超高層寫字樓的信息肚医。老板間的落地窗外绢馍，隔條馬路就是央視大褲衩的建筑力學(xué)景觀。
入職時肠套，投融資行業(yè)已經(jīng)寒氣彌漫歇肖。彼時老板因項目運營乏力夜川，對員工績效工資進行了間接下調(diào)，崗位的上一批員工因此全部離職役寡。
不過麻百，身為高級寫字樓內(nèi)的高級打工人，杜冰即使手拿低于行業(yè)平均水平的工資超棚，也能在通勤時走路帶風(fēng)拴猖。“每天在這樣的環(huán)境和物業(yè)條件中度過職場生活应惠，相當(dāng)于變相的精神補償了伐蔚。偶爾在工位通宵加班后，還能被大褲衩反射的第一縷晨光治愈天尤∷猓”
然而，到了2023年尾擦钾，資本市場的寒氣進一步滲透至公司里的基層員工料潘。
杜冰發(fā)現(xiàn)，公司的出差車馬條件越來越苛刻悍赢，連人事部采買的抽紙都變薄了决瞳。他常去樓層中部的公共空間辦公，每次還不到下午6點泽裳，就有物業(yè)的人來關(guān)掉他頭頂以外區(qū)域的燈瞒斩。
今年初，寫字樓原本的物業(yè)方合同到期不再續(xù)簽涮总，新一年的物業(yè)服務(wù)由CBD集團旗下公司接標(biāo)胸囱。不久后，杜冰的公司也因經(jīng)營維艱瀑梗，砍掉了一個項目烹笔，從28個工位的辦公室，搬到了整座大廈規(guī)格最小的甩租辦公室抛丽，12個工位還有4個空閑谤职。
杜冰回想剛剛開啟北漂生涯的2019年，這座城市的最高樓中國尊和相鄰的正大中心相繼入市亿鲜，國貿(mào)CBD成為包括他在內(nèi)眾多北漂白領(lǐng)的夢想工作地允蜈。那一年，位于奧林匹克公園的亞洲金融大廈竹肚、豐臺區(qū)的麗澤SOHO等甲級寫字樓也在北京紛紛落地帆田。
銀行分析師安德魯·勞倫斯曾在1999年提出“摩天大樓指數(shù)”，他認為摩天大樓的大規(guī)模投建是一種預(yù)警信號，因為經(jīng)濟過熱時期的過度投資往往是不可持續(xù)的般蚪，大樓建成后可能會面臨大環(huán)境的周期波動恨蒙。
受全球金融危機和2008奧運會的影響，2009年北京躍現(xiàn)大批新增寫字樓集中入市恶稼，而2019年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)量超90萬平方米教够，是僅次于2009年的歷史最高值。
高企的寫字樓供應(yīng)量沪蜕，反映出當(dāng)時社會經(jīng)濟復(fù)蘇的決心杠捂，與此同時，北京甲級寫字樓空置率也隨著供給增加提升了泞首。
2018年狱揩，北京整個寫字樓市場空置率僅為7.6%，平均租金427.5元/平方米·月——這是北京有統(tǒng)計以來的最高租金缺钓。
但短短一年間彻犁，北京甲級寫字樓空置率抬升至15.9%，創(chuàng)下10年來的新高凰慈。同時汞幢，甲級寫字樓市場的平均租金降至377.5元/平方米·月，乙級寫字樓降至227.0元/平方米·月微谓。
美團創(chuàng)始人王興曾在其飯否主頁感慨森篷，“聽到一個段子：2019可能會是過去十年里最差的一年，但卻是未來十年里最好的一年豺型≈僦牵”
從寫字樓市場來看，這條段子似乎一語成讖
自2019年起姻氨，北京寫字樓市場一路下行钓辆，空置率整體不斷攀升。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示肴焊，至2024年三季度前联，北京寫字樓市場空置率為18.2%，同比上升1.2%娶眷，環(huán)比上升0.2%橱孽；平均租金為266.1元/平方米·月，同比下降13.5%逝声，環(huán)比下降4.7%愁豆。
在產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟的雙重挑戰(zhàn)期，北漂數(shù)年的杜冰終于進入夢想中的CBD大廈工作呀胁≌斜罚可剝?nèi)ヌ且潞蠓掌海芸鞂Ω呒墝懽謽庆铟攘恕冠幕！斑€不如進銀行，雖然拿的工資差不多低纽债，但至少能給自己的簡歷鍍層金雇蚁。”
2019年倚痰，北京依賴融資維生的創(chuàng)業(yè)公司大批從寫字樓退租讥高。創(chuàng)業(yè)第三年的趙陽也是浪潮里的一員。
疫情之初系谐，他把公司搬到了泛國貿(mào)地區(qū)價格洼地的乙級寫字樓巾陕。這個地段的寫字樓，見證了近10年來的行業(yè)興衰和公司汰換纪他，從傳媒鄙煤、影視、金融茶袒，到后來的服務(wù)業(yè)和電商梯刚。
對比如今腰斬的價格，2019年的租金還處于較高位薪寓，免租期等福利也不多亡资。捱至疫情結(jié)束，趙陽公司受大環(huán)境影響向叉，有時現(xiàn)金流卡頓锥腻，季付的租金只能勉強按月支付。
個人創(chuàng)業(yè)處境陷入泥沼母谎，趙陽感到壓力從四面八方不停叨啄內(nèi)心瘦黑。外界更龐大的動蕩則是，2023年至今奇唤，整個北京寫字樓市場進入以價換量的下沉周期祟勿。
趙陽公司所在園區(qū)，平均租金從5元/平方米·天降到了3元累筋，空置率10-15%耀旅；對面租金6元的寫字樓空置率高達30-35%；附近降幅最狠的甲級寫字樓书瘤，從十幾元降到了四五元傅女。
趙陽多次找二房東商量降租，但由于合同租期未到叙杨，提前退租要賠付高昂的違約金原酷。趙陽在談判中拿不到主動權(quán)杉轿，只能眼睜睜被高點租下的辦公室套牢。
寫字樓是行業(yè)迭代的載體蔼俐，也是經(jīng)濟趨勢的縮影昏络。理論上，即使市場降價币席，寫字樓的租賃方也可以根據(jù)合同租期慕然，或短期的空置來維持租金水平。但是這一次的復(fù)蘇遠比大家想象中漫長佑钾。
不久前西疤，趙陽辦公室租約還剩半年時，寫字樓的原始業(yè)主直接找上門休溶，表示愿意減免半個月房租代赁，3萬元。若到期后續(xù)租兽掰，業(yè)主可再提供1-2個月的免租期芭碍。
在寫字樓租賃行業(yè)，二房東通常以較低價租下一棟寫字樓的多層或多間商辦孽尽，改裝后再提高差價租出豁跑。當(dāng)業(yè)主跳過二房東開始主動降價，提前挽留存量客戶泻云，說明市場真正跌到了絕地艇拍。
除租金外，寫字樓市場困境體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)上宠纯，則是各種降本細節(jié)上的“騷操作”卸夕。
例如，趙陽所在寫字樓男廁的保潔員從大爺換成了阿姨——阿姨的工資是每天100元脏猴，在清潔工市場讨拷，男性的勞動力價格普遍要比女性更高。
為了省電費处鲜，寫字樓大堂不到晚8點就熄了燈依粮。昏暗中恳岔，兩位保安百無聊賴地趴在前臺党令，只有共享充電寶的指示燈映照他們的臉龐。不久前谋粱，物業(yè)給洗手池水龍頭安裝了水量更小猖等、但水壓過大的外接頭，被投訴后又換成另一款防濺水接頭计鹦。
最近趙陽最頭疼的是谎秃，二房東頻繁登門游說鼓募，希望他到期后續(xù)租同樓的其他房源。還提到有一些在租期內(nèi)的公司弱瞄，問他能否幫忙分擔(dān)一部分房租买雾，與他們合并辦公⊙蠲保“過去二房東一直對我們超級差漓穿，我已經(jīng)害怕和他們繼續(xù)打交道了，感覺是把傷過的心拿出來再傷一遍睦尽。”
趙陽在這棟寫字樓經(jīng)歷了5年搓磨型雳，辦公室共50個工位当凡，如今空缺了小一半。他已經(jīng)做好決定纠俭，明年在附近另尋合適的辦公室沿量，擁抱外界和內(nèi)心的變化。
不久前冤荆，一條吐槽望京寫字樓的朋友圈在網(wǎng)絡(luò)流傳朴则，稱最高55層的“中國錦”只剩一部電梯運行。
中國錦是望京核心區(qū)的最高建筑钓简，歸屬綠地中心乌妒。地上共55層，其中最高的10層為高級行政公寓及商務(wù)會所朋蚜。
最近我進行了實地探訪日频，了解到出現(xiàn)上述情況是因為公寓專用的電梯需要換鋼絲繩，維修配件暫未到齊茧滞，因此高層的公寓一度僅有兩部電梯可使用浮块。42層以下為商用辦公，分為低狠劳、中勉瘩、高三個區(qū)，分別配有六部電梯品隅，可以正常使用杀坟。
雖然只開一部電梯的超高層寫字樓是烏龍事件，但望京寫字樓的確已安靜了許久燃徊，無論是物理意義上還是商業(yè)敘事層面跛究。
望京地產(chǎn)時代的崛起，經(jīng)歷了長達10年的建設(shè)寸靶。
隨著綠地中心重虑、昆泰中心践付、保利國際、望京SOHO等地標(biāo)寫字樓落成缺厉，2015年永高，國內(nèi)市值最高的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)阿里巴巴，斥資16.8億元買下望京綠地中心A座提针，次年又買下了昆泰嘉瑞中心命爬，在望京落戶。
加上浦項制鐵辐脖、錘子科技饲宛、微軟、索尼等頭部企業(yè)的重磅進駐嗜价，引領(lǐng)北京各大科技互聯(lián)網(wǎng)公司在此聚集艇抠。2019年望京寫字樓市場的黃金期，空置率僅為11%久锥。
而讓望京從“北京第二CBD”重回睡城的拐點是家淤，2024年，阿里巴巴北京總部從望京遷至來廣營瑟由，金輝大廈总恐、綠地中心、昆泰大廈馍晴、望京SOHO坐默、利星行廣場、融新科技大廈等寫字樓因而騰退出大量空間驱偿。
如今详贿，阿里巴巴僅剩阿里健康、高德岗蚪、餓了么等項目在綠地中心A座辦公权惊。今年3月，該寫字樓的物業(yè)公司從萬科變更為特發(fā)汰材。目前望京寫字樓整體的空置率達到25-30%抹播，租金在3.5-5.5/平方米·天。
阿里文娛隨總部搬到更北邊的來廣營后像鹤，中國錦的高區(qū)空出5個整層痒拧。2023年至2024上半年，還有一批科技和傳媒類的創(chuàng)業(yè)公司遷走哩簿。
過去中國錦的平均租金是10元/平方米·天宵蕉，今年直接砍半，租金里物業(yè)节榜、供暖羡玛、發(fā)票全含别智。部分打折辦公室還配套二手工位和吊頂，可拎包入駐稼稿。物業(yè)工作人員表示薄榛，“我們項目就很識時務(wù)吧，也不會端著什么的让歼，能租就租了敞恋。”
對比綜合類商業(yè)園區(qū)谋右，望京這樣定位明確的商務(wù)區(qū)內(nèi)硬猫，租戶結(jié)構(gòu)相對單一，大部分都是科技和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)改执，因此一旦行業(yè)下行啸蜜，供求關(guān)系其實會加速失衡。
而且對于高端定位的甲級寫字樓來說洲猿，物業(yè)空轉(zhuǎn)的運營成本也更高获隆，所以面對攀升的空置率齿贡，望京寫字樓成了名副其實的乙方市場村会。空置房源過剩饮乃，留給租戶的選擇空間很廣泌拐，寫字樓只能隨行就市。
與中國錦相鄰的浦項中心是望京定位最高端的寫字樓之一刀饥，由韓國十大財閥之一的“浦項制鐵”開發(fā)威球，該企業(yè)地位相當(dāng)于中國的首鋼。寫字樓的物業(yè)和租賃業(yè)務(wù)由第一太平戴維斯負責(zé)蒙拜。
物業(yè)工作人員稱蜓浦，疫情期間浦項中心的租金從10多塊降到了7塊，目前空置率不到20%误撤。這個數(shù)字在望京寫字樓里能算上位區(qū)绳拧，有報道稱2023年望京SOHO的空置率已接近50%。
不過雖然空置率高企猜丹，近期詢價望京寫字樓的租戶卻不少芝加，因為大家都聽聞阿里撤走，租金一降再降射窒。失落的望京擁有了北京性價比福地的新標(biāo)簽藏杖。
