南新倉國際大廈
南新倉國際大廈位于東城區(qū)東四十條甲22號，東四十條立交橋西南角。東側鄰東二環(huán)輔路，西側毗鄰奧組委總部辦公的青藍大廈，北側緊鄰明清風格的平安大街，與東直門交通樞紐僅一橋之隔。 南新倉國際大廈由面積達10萬平方米的現(xiàn)代寫字樓和古代皇家糧倉建筑群共同組成。方正的空間布局除了保證充足的采光，還可以根據(jù)不同公司的需要進行靈活分割。使用率約70%。南北兩區(qū)各配有6部高速便捷的OTIS電梯。
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北京核心商業(yè)地段寫字樓空置率超30%，租金回落。國貿、望京等地寫字樓見證租賃市場冷熱變化，企業(yè)面臨經(jīng)營壓力，租戶選擇增多，市場進入以價換量周期。
摘要由作者通過智能技術生成
高層寫字樓的電梯不開了？
在寫字樓市場，空置率反映市場的供需關系，租金反映企業(yè)的承租能力。這兩項指標直觀折射出一座城市動態(tài)的發(fā)展實況。地產行業(yè)普遍認為，空置率在10%左右是比較健康的水平，20%是問題出現(xiàn)的警戒線。而寫字樓空置率超過30%則需要密切關注。
2023至2024年，北京金融街、國貿、望京、中關村、麗澤等核心商業(yè)地段，部分寫字樓空置率上漲到30%以上，租金卻退回十二三年前的水平。這些精致體面的甲級寫字樓，往往興建于寬松的貨幣政策和樂觀的投資情緒中。但現(xiàn)在大環(huán)境處于調整期，它們率先見證了商業(yè)地產租賃行業(yè)的冷熱變化。
國貿CBD叢聚著北京最摩登的寫字樓，玻璃幕墻在陽光下燦然。曾經(jīng)，這里的商辦租金也像樓宇般高聳，一個角落里空置的工位，比保安每日在旋轉門口站崗的勞動更值錢。
一家入流的金融類企業(yè)，理應將辦公室設在這樣體面的寫字樓?！斗被ā分?0年代的上海，爺叔教阿寶做生意的第一課，就是下血本包下和平飯店最高層套房，再換身定制西裝，掌握“派頭”和“噱頭”。
杜冰在一家投融資企業(yè)工作，2023年6月入職。他發(fā)現(xiàn)老板在談業(yè)務時，很愛以一種低調順滑、明貶暗褒的話術，透露公司位于國貿CBD超高層寫字樓的信息。老板間的落地窗外，隔條馬路就是央視大褲衩的建筑力學景觀。
入職時，投融資行業(yè)已經(jīng)寒氣彌漫。彼時老板因項目運營乏力，對員工績效工資進行了間接下調，崗位的上一批員工因此全部離職。
不過，身為高級寫字樓內的高級打工人，杜冰即使手拿低于行業(yè)平均水平的工資，也能在通勤時走路帶風?！懊刻煸谶@樣的環(huán)境和物業(yè)條件中度過職場生活，相當于變相的精神補償了。偶爾在工位通宵加班后，還能被大褲衩反射的第一縷晨光治愈?！?/p>
然而，到了2023年尾，資本市場的寒氣進一步滲透至公司里的基層員工。
杜冰發(fā)現(xiàn)，公司的出差車馬條件越來越苛刻，連人事部采買的抽紙都變薄了。他常去樓層中部的公共空間辦公，每次還不到下午6點，就有物業(yè)的人來關掉他頭頂以外區(qū)域的燈。
今年初，寫字樓原本的物業(yè)方合同到期不再續(xù)簽，新一年的物業(yè)服務由CBD集團旗下公司接標。不久后，杜冰的公司也因經(jīng)營維艱，砍掉了一個項目，從28個工位的辦公室，搬到了整座大廈規(guī)格最小的甩租辦公室，12個工位還有4個空閑。
杜冰回想剛剛開啟北漂生涯的2019年，這座城市的最高樓中國尊和相鄰的正大中心相繼入市，國貿CBD成為包括他在內眾多北漂白領的夢想工作地。那一年，位于奧林匹克公園的亞洲金融大廈、豐臺區(qū)的麗澤SOHO等甲級寫字樓也在北京紛紛落地。
銀行分析師安德魯·勞倫斯曾在1999年提出“摩天大樓指數(shù)”，他認為摩天大樓的大規(guī)模投建是一種預警信號，因為經(jīng)濟過熱時期的過度投資往往是不可持續(xù)的，大樓建成后可能會面臨大環(huán)境的周期波動。
受全球金融危機和2008奧運會的影響，2009年北京躍現(xiàn)大批新增寫字樓集中入市，而2019年北京優(yōu)質寫字樓新增供應量超90萬平方米，是僅次于2009年的歷史最高值。
高企的寫字樓供應量，反映出當時社會經(jīng)濟復蘇的決心，與此同時，北京甲級寫字樓空置率也隨著供給增加提升了。
2018年，北京整個寫字樓市場空置率僅為7.6%，平均租金427.5元/平方米·月——這是北京有統(tǒng)計以來的最高租金。
但短短一年間，北京甲級寫字樓空置率抬升至15.9%，創(chuàng)下10年來的新高。同時，甲級寫字樓市場的平均租金降至377.5元/平方米·月，乙級寫字樓降至227.0元/平方米·月。
美團創(chuàng)始人王興曾在其飯否主頁感慨，“聽到一個段子：2019可能會是過去十年里最差的一年，但卻是未來十年里最好的一年?！?/p>
從寫字樓市場來看，這條段子似乎一語成讖
自2019年起，北京寫字樓市場一路下行，空置率整體不斷攀升。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，至2024年三季度，北京寫字樓市場空置率為18.2%，同比上升1.2%，環(huán)比上升0.2%；平均租金為266.1元/平方米·月，同比下降13.5%，環(huán)比下降4.7%。
在產業(yè)與經(jīng)濟的雙重挑戰(zhàn)期，北漂數(shù)年的杜冰終于進入夢想中的CBD大廈工作?？蓜內ヌ且潞螅芸鞂Ω呒墝懽謽庆铟攘?。“還不如進銀行，雖然拿的工資差不多低，但至少能給自己的簡歷鍍層金。”
2019年，北京依賴融資維生的創(chuàng)業(yè)公司大批從寫字樓退租。創(chuàng)業(yè)第三年的趙陽也是浪潮里的一員。
疫情之初，他把公司搬到了泛國貿地區(qū)價格洼地的乙級寫字樓。這個地段的寫字樓，見證了近10年來的行業(yè)興衰和公司汰換，從傳媒、影視、金融，到后來的服務業(yè)和電商。
對比如今腰斬的價格，2019年的租金還處于較高位，免租期等福利也不多。捱至疫情結束，趙陽公司受大環(huán)境影響，有時現(xiàn)金流卡頓，季付的租金只能勉強按月支付。
個人創(chuàng)業(yè)處境陷入泥沼，趙陽感到壓力從四面八方不停叨啄內心。外界更龐大的動蕩則是，2023年至今，整個北京寫字樓市場進入以價換量的下沉周期。
趙陽公司所在園區(qū)，平均租金從5元/平方米·天降到了3元，空置率10-15%；對面租金6元的寫字樓空置率高達30-35%；附近降幅最狠的甲級寫字樓，從十幾元降到了四五元。
趙陽多次找二房東商量降租，但由于合同租期未到，提前退租要賠付高昂的違約金。趙陽在談判中拿不到主動權，只能眼睜睜被高點租下的辦公室套牢。
寫字樓是行業(yè)迭代的載體，也是經(jīng)濟趨勢的縮影。理論上，即使市場降價，寫字樓的租賃方也可以根據(jù)合同租期，或短期的空置來維持租金水平。但是這一次的復蘇遠比大家想象中漫長。
不久前，趙陽辦公室租約還剩半年時，寫字樓的原始業(yè)主直接找上門，表示愿意減免半個月房租，3萬元。若到期后續(xù)租，業(yè)主可再提供1-2個月的免租期。
在寫字樓租賃行業(yè)，二房東通常以較低價租下一棟寫字樓的多層或多間商辦，改裝后再提高差價租出。當業(yè)主跳過二房東開始主動降價，提前挽留存量客戶，說明市場真正跌到了絕地。
除租金外，寫字樓市場困境體現(xiàn)在物業(yè)服務上，則是各種降本細節(jié)上的“騷操作”。
例如，趙陽所在寫字樓男廁的保潔員從大爺換成了阿姨——阿姨的工資是每天100元，在清潔工市場，男性的勞動力價格普遍要比女性更高。
為了省電費，寫字樓大堂不到晚8點就熄了燈。昏暗中，兩位保安百無聊賴地趴在前臺，只有共享充電寶的指示燈映照他們的臉龐。不久前，物業(yè)給洗手池水龍頭安裝了水量更小、但水壓過大的外接頭，被投訴后又換成另一款防濺水接頭。
最近趙陽最頭疼的是，二房東頻繁登門游說，希望他到期后續(xù)租同樓的其他房源。還提到有一些在租期內的公司，問他能否幫忙分擔一部分房租，與他們合并辦公?！斑^去二房東一直對我們超級差，我已經(jīng)害怕和他們繼續(xù)打交道了，感覺是把傷過的心拿出來再傷一遍?！?/p>
趙陽在這棟寫字樓經(jīng)歷了5年搓磨，辦公室共50個工位，如今空缺了小一半。他已經(jīng)做好決定，明年在附近另尋合適的辦公室，擁抱外界和內心的變化。
不久前，一條吐槽望京寫字樓的朋友圈在網(wǎng)絡流傳，稱最高55層的“中國錦”只剩一部電梯運行。
中國錦是望京核心區(qū)的最高建筑，歸屬綠地中心。地上共55層，其中最高的10層為高級行政公寓及商務會所。
最近我進行了實地探訪，了解到出現(xiàn)上述情況是因為公寓專用的電梯需要換鋼絲繩，維修配件暫未到齊，因此高層的公寓一度僅有兩部電梯可使用。42層以下為商用辦公，分為低、中、高三個區(qū)，分別配有六部電梯，可以正常使用。
雖然只開一部電梯的超高層寫字樓是烏龍事件，但望京寫字樓的確已安靜了許久，無論是物理意義上還是商業(yè)敘事層面。
望京地產時代的崛起，經(jīng)歷了長達10年的建設。
隨著綠地中心、昆泰中心、保利國際、望京SOHO等地標寫字樓落成，2015年，國內市值最高的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)阿里巴巴，斥資16.8億元買下望京綠地中心A座，次年又買下了昆泰嘉瑞中心，在望京落戶。
加上浦項制鐵、錘子科技、微軟、索尼等頭部企業(yè)的重磅進駐，引領北京各大科技互聯(lián)網(wǎng)公司在此聚集。2019年望京寫字樓市場的黃金期，空置率僅為11%。
而讓望京從“北京第二CBD”重回睡城的拐點是，2024年，阿里巴巴北京總部從望京遷至來廣營，金輝大廈、綠地中心、昆泰大廈、望京SOHO、利星行廣場、融新科技大廈等寫字樓因而騰退出大量空間。
如今，阿里巴巴僅剩阿里健康、高德、餓了么等項目在綠地中心A座辦公。今年3月，該寫字樓的物業(yè)公司從萬科變更為特發(fā)。目前望京寫字樓整體的空置率達到25-30%，租金在3.5-5.5/平方米·天。
阿里文娛隨總部搬到更北邊的來廣營后，中國錦的高區(qū)空出5個整層。2023年至2024上半年，還有一批科技和傳媒類的創(chuàng)業(yè)公司遷走。
過去中國錦的平均租金是10元/平方米·天，今年直接砍半，租金里物業(yè)、供暖、發(fā)票全含。部分打折辦公室還配套二手工位和吊頂，可拎包入駐。物業(yè)工作人員表示，“我們項目就很識時務吧，也不會端著什么的，能租就租了?！?/p>
對比綜合類商業(yè)園區(qū)，望京這樣定位明確的商務區(qū)內，租戶結構相對單一，大部分都是科技和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，因此一旦行業(yè)下行，供求關系其實會加速失衡。
而且對于高端定位的甲級寫字樓來說，物業(yè)空轉的運營成本也更高，所以面對攀升的空置率，望京寫字樓成了名副其實的乙方市場?？罩梅吭催^剩，留給租戶的選擇空間很廣，寫字樓只能隨行就市。
與中國錦相鄰的浦項中心是望京定位最高端的寫字樓之一，由韓國十大財閥之一的“浦項制鐵”開發(fā)，該企業(yè)地位相當于中國的首鋼。寫字樓的物業(yè)和租賃業(yè)務由第一太平戴維斯負責。
物業(yè)工作人員稱，疫情期間浦項中心的租金從10多塊降到了7塊，目前空置率不到20%。這個數(shù)字在望京寫字樓里能算上位區(qū)，有報道稱2023年望京SOHO的空置率已接近50%。
不過雖然空置率高企，近期詢價望京寫字樓的租戶卻不少，因為大家都聽聞阿里撤走，租金一降再降。失落的望京擁有了北京性價比福地的新標簽。
